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Détails du bien

Bien expiré
VilleAllonnes (72)
Surface67m²
Coût Total142 440€
Loyer Annuel7 405€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 313,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence Fontaine Immobilier vous propose sur ALLONNES un appartement au dernier étage sans ascenseur comprenant : une entrée, un séjour de 25m2, une cuisine aménagée et équipée, deux chambres, une salle de bains avec baignoire et douche, un wc, un cellier. Parking extérieur libre dans la résidence, cave.

Ville : Allonnes
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72700
Total : 142 440€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 47 400€
Valeur du bien : 135 400€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 11.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 617€/mois
Loyer annuel estimé : 7405€/an
Fourchette totale : 503€ - 758€/mois
Fourchette annuelle : 6031€ - 9094€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 6.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :705,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 747,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 201,54€
Coût de l'assurance :12 463,50€
Taxe foncière : 740,55€/an
Soit par mois : 61,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 617,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 400 €(707 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres (30 m²): 3000€, Peinture 30 m²: 600€, Électricité 30 m²: 1200€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allonnes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 405 €/an
Calcul : 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 440 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 741 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 420 €
Revenus locatifs : +7 405 €
Charges déductibles : -53 420 €
Résultat foncier Année 1 : -46 015 €(Déficit de 46 015 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 615 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 020 €/an
Revenus locatifs : +7 405 €
Charges déductibles : -6 020 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 385 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24615.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 405 €53 425 €4 786 €-46 020 €21 400 €24 620 €24 620 €
27 554 €5 898 €4 659 €1 656 €--22 964 €
37 705 €5 767 €4 527 €1 938 €--21 026 €
47 859 €5 631 €4 391 €2 228 €--18 798 €
58 016 €5 490 €4 251 €2 526 €--16 272 €
68 176 €5 344 €4 105 €2 832 €--13 440 €
78 340 €5 194 €3 955 €3 146 €--10 293 €
88 507 €5 038 €3 799 €3 469 €--6 825 €
98 677 €4 877 €3 638 €3 800 €--3 025 €
108 850 €4 710 €3 471 €4 140 €---
119 027 €4 537 €3 298 €4 490 €---
129 208 €4 359 €3 120 €4 849 €---
139 392 €4 174 €2 935 €5 218 €---
149 580 €3 983 €2 744 €5 596 €---
159 771 €3 786 €2 547 €5 986 €---
169 967 €3 581 €2 342 €6 385 €---
1710 166 €3 370 €2 131 €6 796 €---
1810 369 €3 151 €1 912 €7 218 €---
1910 577 €2 925 €1 686 €7 652 €---
2010 788 €2 691 €1 452 €8 098 €---
2111 004 €2 448 €1 209 €8 556 €---
2211 224 €2 198 €959 €9 026 €---
2311 449 €1 939 €700 €9 510 €---
2411 678 €1 670 €431 €10 007 €---
2511 911 €1 393 €154 €10 518 €---
TOTAL237 199 €147 579 €69 202 €89 620 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 405 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 555 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 555 €-6 420 €+7 975 €
2+1 555 €0 €+1 555 €
3+1 555 €0 €+1 555 €
4+1 555 €0 €+1 555 €
5+1 555 €0 €+1 555 €
6+1 555 €0 €+1 555 €
7+1 555 €0 €+1 555 €
8+1 555 €0 €+1 555 €
9+1 555 €0 €+1 555 €
10+1 555 €+335 €+1 220 €
11+1 555 €+1 347 €+208 €
12+1 555 €+1 455 €+100 €
13+1 555 €+1 565 €-10 €
14+1 555 €+1 679 €-124 €
15+1 555 €+1 796 €-241 €
16+1 555 €+1 916 €-361 €
17+1 555 €+2 039 €-484 €
18+1 555 €+2 165 €-610 €
19+1 555 €+2 296 €-741 €
20+1 555 €+2 429 €-874 €
21+1 555 €+2 567 €-1 012 €
22+1 555 €+2 708 €-1 153 €
23+1 555 €+2 853 €-1 298 €
24+1 555 €+3 002 €-1 447 €
25+1 555 €+3 155 €-1 600 €
Total+38 875 €+26 886 €+11 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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