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Appartement

VillePont-de-Chéruy (38)
Surface49.02m²
Coût Total119 320€
Loyer Annuel9 017€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 49.02 m²
Prix au m² : 1 876,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre à Pont-de-Chéruy, ce charmant appartement de 49 m² est idéal pour une personne seule ou un couple. Situé au 4ème étage avec ascenseur et interphone, il offre une chambre spacieuse en mezzanine et une pièce à vivre lumineuse. Vous apprécierez sa proximité avec les commodités : Carrefour Market à 3 minutes à pied, Aldi à 5 minutes, et le Centre Commercial E.Leclerc à 10 minutes. Enfin, profitez des nombreux restaurants, boulangeries et boucheries à proximité. Un cadre de vie pratique et agréable vous attend. Ne manquez pas cette opportunité à 92 000 €. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Pont-de-Ch%C3%A9ruy-38230/329

Ville : Pont-de-Chéruy
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38230
Coordonnées : 45.751069, 5.173505
Total : 119 320€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 19 960€
Valeur du bien : 111 960€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.02m²
Loyer prédit : 15.33€/m²/mois
Fourchette : 12.23€ - 19.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9017€/an
Fourchette totale : 600€ - 942€/mois
Fourchette annuelle : 7195€ - 11300€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 251,38 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 362 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-18 362€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-8 958€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 633,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 267,40€
Coût de l'assurance :10 440,50€
Taxe foncière : 901,72€/an
Soit par mois : 75,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 129 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des placards de cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 960 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète entrée de gamme: 5000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Carrelage (5m²): 50€/m² × 5 = 250€, Plomberie: 1000€, Électricité: 750€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambre - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant (12m²): 60€/m² × 12 = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambre - Peinture:960€
    Peinture murs/plafond (12m²): 40€/m² × 12 = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafond (20m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pont-de-Chéruy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 017 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 427 €
Revenus locatifs : +9 017 €
Charges déductibles : -25 427 €
Résultat foncier Année 1 : -16 410 €(Déficit de 16 410 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 710 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 467 €/an
Revenus locatifs : +9 017 €
Charges déductibles : -5 467 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 550 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5709.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 017 €25 431 €4 151 €-16 414 €10 700 €5 714 €5 714 €
29 198 €5 362 €4 043 €3 835 €--1 878 €
39 382 €5 250 €3 931 €4 132 €---
49 569 €5 134 €3 814 €4 436 €---
59 761 €5 013 €3 694 €4 747 €---
69 956 €4 888 €3 569 €5 067 €---
710 155 €4 759 €3 440 €5 396 €---
810 358 €4 625 €3 306 €5 733 €---
910 565 €4 486 €3 167 €6 079 €---
1010 776 €4 343 €3 023 €6 434 €---
1110 992 €4 194 €2 874 €6 798 €---
1211 212 €4 040 €2 720 €7 172 €---
1311 436 €3 880 €2 561 €7 556 €---
1411 665 €3 715 €2 395 €7 950 €---
1511 898 €3 543 €2 224 €8 355 €---
1612 136 €3 366 €2 047 €8 770 €---
1712 379 €3 182 €1 863 €9 197 €---
1812 626 €2 992 €1 672 €9 635 €---
1912 879 €2 795 €1 475 €10 084 €---
2013 136 €2 590 €1 271 €10 546 €---
2113 399 €2 379 €1 060 €11 020 €---
2213 667 €2 160 €840 €11 507 €---
2313 940 €1 933 €614 €12 008 €---
2414 219 €1 698 €379 €12 521 €---
2514 504 €1 454 €135 €13 049 €---
TOTAL288 825 €113 211 €60 267 €175 614 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894 €-3 210 €+5 104 €
2+1 894 €0 €+1 894 €
3+1 894 €+676 €+1 218 €
4+1 894 €+1 331 €+563 €
5+1 894 €+1 424 €+470 €
6+1 894 €+1 520 €+374 €
7+1 894 €+1 619 €+275 €
8+1 894 €+1 720 €+174 €
9+1 894 €+1 824 €+70 €
10+1 894 €+1 930 €-36 €
11+1 894 €+2 039 €-145 €
12+1 894 €+2 152 €-258 €
13+1 894 €+2 267 €-373 €
14+1 894 €+2 385 €-491 €
15+1 894 €+2 506 €-612 €
16+1 894 €+2 631 €-737 €
17+1 894 €+2 759 €-865 €
18+1 894 €+2 890 €-996 €
19+1 894 €+3 025 €-1 131 €
20+1 894 €+3 164 €-1 270 €
21+1 894 €+3 306 €-1 412 €
22+1 894 €+3 452 €-1 558 €
23+1 894 €+3 602 €-1 708 €
24+1 894 €+3 756 €-1 862 €
25+1 894 €+3 915 €-2 021 €
Total+47 350 €+52 684 €+-5 334 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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