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Appartement - 5 pièce(s) - 91 m²

VilleGrenoble (38)
Surface91m²
Coût Total189 770€
Loyer Annuel13 039€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 857,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T5 de 90 m² organisé sur deux niveaux. Au premier niveau se trouvent la pièce de vie avec cuisine ouverte, une première chambre avec salle d'eau et WC séparés. L'ensemble des pièces s'ouvre sur la terrasse.Au second niveau se trouve trois chambres, une salle de bains avec fenêtre, un second WC séparé ainsi qu'un dressing.L'appartement offre une configuration proche d'une maison, avec une entrée privative, quatre chambres et des espaces de vie répartis sur deux niveaux. Une configuration familiale avec des espaces bien distincts.La terrasse dispose d'un point d'eau et d'une alimentation électrique. Elle est équipée de stores banne permettant de préserver l'intimité. L'appartement est en excellent état.La copropriété, récente, est à jour de travaux. Le quartier bénéficie de toutes les commodités à proximité : écoles, commerces et transports en commun.Possibilité d'acquérir un garage en sus.Contact : Ysolde ANICHINI

Numéro de mandat : 9676

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.168315, 5.725954
Total : 189 770€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 7 250€
Valeur du bien : 176 250€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1087€/mois
Loyer annuel estimé : 13039€/an
Fourchette totale : 847€ - 1394€/mois
Fourchette annuelle : 10160€ - 16733€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 903,23 €/m²
Basé sur :485 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 194 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-4 194€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-16 576€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :944,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :75,91€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 020,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 715,64€
Coût de l'assurance :22 772,40€
Taxe foncière : 1 303,89€/an
Soit par mois : 108,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 086,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - chauffage en bon état
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - fenêtres en bon état
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - eau chaude en bon état
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien des équipements de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien des éléments
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien des éléments
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 250 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:3 100€
    Peinture des murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien des équipements de cuisine: 2400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:1 950€
    Peinture des murs salle de bain: 15 m² × 30€/m² = 450€, Entretien des éléments sanitaires: 1500€, Main d'œuvre: 50€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 300€
    Peinture des murs chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Rafraîchissement léger:900€
    Peinture des murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Les travaux de chauffage, menuiseries et eau chaude ne nécessitent pas de remplacement selon le DPE C. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 039 €/an
Calcul : 1 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 464 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 770 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 911 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 929 €
Revenus locatifs : +13 039 €
Charges déductibles : -15 929 €
Résultat foncier Année 1 : -2 890 €(Déficit de 2 890 €)
Imputable sur revenu global : 2 890 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 679 €/an
Revenus locatifs : +13 039 €
Charges déductibles : -8 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 360 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 039 €15 935 €6 471 €-2 896 €2 896 €--
213 300 €8 515 €6 300 €4 785 €---
313 566 €8 338 €6 123 €5 228 €---
413 837 €8 155 €5 940 €5 682 €---
514 114 €7 966 €5 751 €6 148 €---
614 396 €7 770 €5 555 €6 626 €---
714 684 €7 567 €5 353 €7 117 €---
814 978 €7 358 €5 143 €7 620 €---
915 277 €7 140 €4 926 €8 137 €---
1015 583 €6 916 €4 701 €8 667 €---
1115 894 €6 683 €4 468 €9 212 €---
1216 212 €6 442 €4 227 €9 770 €---
1316 536 €6 193 €3 978 €10 344 €---
1416 867 €5 935 €3 720 €10 933 €---
1517 205 €5 668 €3 453 €11 537 €---
1617 549 €5 391 €3 176 €12 157 €---
1717 900 €5 105 €2 890 €12 795 €---
1818 258 €4 809 €2 594 €13 449 €---
1918 623 €4 502 €2 288 €14 120 €---
2018 995 €4 185 €1 970 €14 810 €---
2119 375 €3 857 €1 642 €15 518 €---
2219 763 €3 517 €1 302 €16 246 €---
2320 158 €3 165 €950 €16 993 €---
2420 561 €2 801 €586 €17 760 €---
2520 972 €2 424 €209 €18 548 €---
TOTAL417 639 €156 335 €93 716 €261 304 €2 896 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 869 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 304 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 738 €-869 €+3 607 €
2+2 738 €+1 435 €+1 303 €
3+2 738 €+1 568 €+1 170 €
4+2 738 €+1 705 €+1 033 €
5+2 738 €+1 844 €+894 €
6+2 738 €+1 988 €+750 €
7+2 738 €+2 135 €+603 €
8+2 738 €+2 286 €+452 €
9+2 738 €+2 441 €+297 €
10+2 738 €+2 600 €+138 €
11+2 738 €+2 763 €-25 €
12+2 738 €+2 931 €-193 €
13+2 738 €+3 103 €-365 €
14+2 738 €+3 280 €-542 €
15+2 738 €+3 461 €-723 €
16+2 738 €+3 647 €-909 €
17+2 738 €+3 838 €-1 100 €
18+2 738 €+4 035 €-1 297 €
19+2 738 €+4 236 €-1 498 €
20+2 738 €+4 443 €-1 705 €
21+2 738 €+4 656 €-1 918 €
22+2 738 €+4 874 €-2 136 €
23+2 738 €+5 098 €-2 360 €
24+2 738 €+5 328 €-2 590 €
25+2 738 €+5 565 €-2 827 €
Total+68 450 €+78 391 €+-9 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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