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Appartement à vendre

VilleSaint-Max (54)
Surface71.4m²
Coût Total160 400€
Loyer Annuel9 115€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 71.4 m²
Prix au m² : 1 470,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Pas de balcon

Situé dans le quartier recherché de Jean XXIII à Saint-Max, découvrez cet appartement 4 pièces situé en rez-de-chaussée surélevé d'une résidence bien entretenue, sans ascenseur.  Il se compose d'une entrée avec dégagement desservant un double salon-séjour lumineux ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante avec également un balcon, de deux chambres, d'une salle de bains ainsi que de WC séparés.   Une cave privative vient compléter ce bien.  Vous apprécierez sa situation idéale, à proximité immédiate des commerces, des écoles, des transports en commun et de toutes les commodités du quotidien. Honoraires charge vendeur. Ref : 5426 Ne laissez pas passer cette opportunité, contacter PHILIPPE GARON Mandataire indépendant SIRET 38078392800035 au O6 88 56 87 75. Toutes nos annonces Achat vente location syndic maisons appartements depuis 1972.

Ville : Saint-Max
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54130
Coordonnées : 48.705875, 6.207916
Total : 160 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 152 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.4m²
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 8.59€ - 13.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 760€/mois
Loyer annuel estimé : 9115€/an
Fourchette totale : 613€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 7360€ - 11289€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 747,54 €/m²
Basé sur :241 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 774 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-19 774€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-35 626€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 832,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 369,51€
Coût de l'assurance :14 035,00€
Taxe foncière : 911,50€/an
Soit par mois : 75,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 759,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:4 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Max (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 760 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 115 €/an
Calcul : 760 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 225 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 912 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 698 €
Revenus locatifs : +9 115 €
Charges déductibles : -53 698 €
Résultat foncier Année 1 : -44 583 €(Déficit de 44 583 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 183 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 698 €/an
Revenus locatifs : +9 115 €
Charges déductibles : -6 698 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23182.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 115 €53 703 €5 230 €-44 588 €21 400 €23 188 €23 188 €
29 297 €6 562 €5 089 €2 735 €--20 453 €
39 483 €6 417 €4 944 €3 067 €--17 386 €
49 673 €6 266 €4 794 €3 407 €--13 980 €
59 866 €6 111 €4 638 €3 755 €--10 224 €
610 064 €5 950 €4 478 €4 113 €--6 111 €
710 265 €5 785 €4 312 €4 480 €--1 631 €
810 470 €5 613 €4 140 €4 857 €---
910 680 €5 436 €3 963 €5 244 €---
1010 893 €5 253 €3 780 €5 641 €---
1111 111 €5 063 €3 590 €6 048 €---
1211 333 €4 868 €3 395 €6 466 €---
1311 560 €4 665 €3 192 €6 895 €---
1411 791 €4 456 €2 983 €7 335 €---
1512 027 €4 240 €2 767 €7 787 €---
1612 268 €4 017 €2 544 €8 251 €---
1712 513 €3 786 €2 313 €8 727 €---
1812 763 €3 548 €2 075 €9 215 €---
1913 018 €3 301 €1 829 €9 717 €---
2013 279 €3 047 €1 574 €10 232 €---
2113 544 €2 783 €1 311 €10 761 €---
2213 815 €2 511 €1 039 €11 304 €---
2314 092 €2 230 €757 €11 861 €---
2414 373 €1 940 €467 €12 434 €---
2514 661 €1 639 €166 €13 022 €---
TOTAL291 957 €159 192 €75 370 €132 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 914 €-6 420 €+8 334 €
2+1 914 €0 €+1 914 €
3+1 914 €0 €+1 914 €
4+1 914 €0 €+1 914 €
5+1 914 €0 €+1 914 €
6+1 914 €0 €+1 914 €
7+1 914 €0 €+1 914 €
8+1 914 €+968 €+946 €
9+1 914 €+1 573 €+341 €
10+1 914 €+1 692 €+222 €
11+1 914 €+1 814 €+100 €
12+1 914 €+1 940 €-26 €
13+1 914 €+2 068 €-154 €
14+1 914 €+2 200 €-286 €
15+1 914 €+2 336 €-422 €
16+1 914 €+2 475 €-561 €
17+1 914 €+2 618 €-704 €
18+1 914 €+2 765 €-851 €
19+1 914 €+2 915 €-1 001 €
20+1 914 €+3 070 €-1 156 €
21+1 914 €+3 228 €-1 314 €
22+1 914 €+3 391 €-1 477 €
23+1 914 €+3 558 €-1 644 €
24+1 914 €+3 730 €-1 816 €
25+1 914 €+3 906 €-1 992 €
Total+47 850 €+39 829 €+8 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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