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Appartement à vendre

VilleChartres (28)
Surface82.38m²
Coût Total150 564€
Loyer Annuel11 446€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 300 €
Surface : 82.38 m²
Prix au m² : 1 557,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/8 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Jardin, calme, Digicode, Interphone

BCV IMMOBILIER - Benjamin POILPRAY vous présente en EXCLUSIVITÉ "LEON"

LUCÉ - Situé dans une résidence calme et entretenue avec ascenseur, découvrez cet appartement d'environ 82 m² avec balcon, place de parking et cave, à proximité immédiate des commerces, écoles et espaces verts.

  • Entrée avec placard
  • Salon / salle à manger avec accès à un balcon
  • Cuisine indépendante aménagée équipée, ainsi qu'un cellier attenant
  • 2 chambres
  • Salle de bains + douche
  • WC indépendant

Annexes et prestations :

  • Chaudière récente
  • Stationnement extérieur privatif
  • Cave

Vidéo immersive disponible

Benjamin POILPRAY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 979981453 - Chartres.

Ville : Chartres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28000
Coordonnées : 48.446164, 1.501057
Total : 150 564€
Prix d'acquisition : 128 300€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 140 300€
Frais de notaire : 10 264€
Coût estimé : 10 264€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.38m²
Loyer prédit : 11.58€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 954€/mois
Loyer annuel estimé : 11446€/an
Fourchette totale : 806€ - 1128€/mois
Fourchette annuelle : 9677€ - 13538€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 375,19 €/m²
Basé sur :253 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 668 €
Prix d'achat :128 300 €
Décote à l'achat :-67 368€ (-34.4%)
Marge achat-revente :45 104€ (23.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 564€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 799,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 048,45€
Coût de l'assurance :13 174,35€
Taxe foncière : 1 144,60€/an
Soit par mois : 95,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 953,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82.38 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(146 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 446 €/an
Calcul : 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 564 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 145 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 905 €
Revenus locatifs : +11 446 €
Charges déductibles : -18 905 €
Résultat foncier Année 1 : -7 459 €(Déficit de 7 459 €)
Imputable sur revenu global : 7 459 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 905 €/an
Revenus locatifs : +11 446 €
Charges déductibles : -6 905 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 541 €/an
Prix d'achat du bien : 128 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 395 €(65% de 128 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 033 €/an
Calcul : 83 395 € × 3,636% = 3 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 446 €18 910 €5 239 €-7 464 €7 464 €--
211 675 €6 773 €5 102 €4 902 €---
311 908 €6 631 €4 960 €5 277 €---
412 147 €6 485 €4 813 €5 662 €---
512 389 €6 333 €4 661 €6 057 €---
612 637 €6 175 €4 503 €6 462 €---
712 890 €6 012 €4 340 €6 878 €---
813 148 €5 843 €4 171 €7 305 €---
913 411 €5 668 €3 996 €7 743 €---
1013 679 €5 486 €3 815 €8 193 €---
1113 953 €5 299 €3 627 €8 654 €---
1214 232 €5 104 €3 433 €9 127 €---
1314 516 €4 903 €3 231 €9 614 €---
1414 807 €4 694 €3 022 €10 113 €---
1515 103 €4 478 €2 806 €10 625 €---
1615 405 €4 254 €2 582 €11 151 €---
1715 713 €4 022 €2 351 €11 691 €---
1816 027 €3 782 €2 110 €12 245 €---
1916 348 €3 533 €1 862 €12 815 €---
2016 675 €3 275 €1 604 €13 399 €---
2117 008 €3 009 €1 337 €14 000 €---
2217 348 €2 732 €1 061 €14 616 €---
2317 695 €2 446 €774 €15 249 €---
2418 049 €2 149 €478 €15 900 €---
2518 410 €1 842 €170 €16 568 €---
TOTAL366 618 €129 838 €76 048 €236 780 €7 464 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 239 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 446 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 404 €-2 239 €+4 643 €
2+2 404 €+1 470 €+934 €
3+2 404 €+1 583 €+821 €
4+2 404 €+1 699 €+705 €
5+2 404 €+1 817 €+587 €
6+2 404 €+1 939 €+465 €
7+2 404 €+2 063 €+341 €
8+2 404 €+2 191 €+213 €
9+2 404 €+2 323 €+81 €
10+2 404 €+2 458 €-54 €
11+2 404 €+2 596 €-192 €
12+2 404 €+2 738 €-334 €
13+2 404 €+2 884 €-480 €
14+2 404 €+3 034 €-630 €
15+2 404 €+3 187 €-783 €
16+2 404 €+3 345 €-941 €
17+2 404 €+3 507 €-1 103 €
18+2 404 €+3 674 €-1 270 €
19+2 404 €+3 844 €-1 440 €
20+2 404 €+4 020 €-1 616 €
21+2 404 €+4 200 €-1 796 €
22+2 404 €+4 385 €-1 981 €
23+2 404 €+4 575 €-2 171 €
24+2 404 €+4 770 €-2 366 €
25+2 404 €+4 970 €-2 566 €
Total+60 100 €+71 034 €+-10 934 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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