Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Tournon centre, appartement en duplex avec terrasse

VilleTournon-sur-Rhône (07)
Surface49m²
Coût Total128 360€
Loyer Annuel7 177€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

TOURNON, dans une petite copropriété à proximité du lycée, agréable appartement en duplex de 49.60 m2 à rénover, composé d'une entrée, un coin cuisine, un séjour, une salle de bains/w.c. et une chambre en mezzanine avec accès terrasse de 15,60 m2 + une cave de 13,97 m2. Contact : Anne GUILLERMAIN : O674757972. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/tournon-sur-rhone-07300/agence-immobiliere/foncia-transaction-tournon-sur-rhone-3498

Ville : Tournon-sur-Rhône
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07300
Coordonnées : 45.067817, 4.835093
Total : 128 360€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 45 200€
Valeur du bien : 122 200€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 12.21€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7177€/an
Fourchette totale : 457€ - 784€/mois
Fourchette annuelle : 5478€ - 9403€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 911,76 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 676 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-16 676€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-34 684€ (-37.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 664,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 702,83€
Coût de l'assurance :11 231,50€
Taxe foncière : 717,73€/an
Soit par mois : 59,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage ou pose d'un nouveau revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 200 €(922 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 unité × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 600€
    Carrelage: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournon-sur-Rhône (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 177 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 510 €
Revenus locatifs : +7 177 €
Charges déductibles : -50 510 €
Résultat foncier Année 1 : -43 333 €(Déficit de 43 333 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 933 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 310 €/an
Revenus locatifs : +7 177 €
Charges déductibles : -5 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21932.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 177 €50 514 €4 147 €-43 337 €21 400 €21 937 €21 937 €
27 321 €5 202 €4 035 €2 119 €--19 818 €
37 467 €5 086 €3 919 €2 381 €--17 437 €
47 617 €4 967 €3 800 €2 650 €--14 787 €
57 769 €4 843 €3 676 €2 926 €--11 861 €
67 924 €4 715 €3 548 €3 209 €--8 652 €
78 083 €4 583 €3 416 €3 499 €--5 153 €
88 244 €4 447 €3 280 €3 797 €--1 356 €
98 409 €4 306 €3 139 €4 103 €---
108 578 €4 161 €2 994 €4 417 €---
118 749 €4 011 €2 844 €4 739 €---
128 924 €3 855 €2 688 €5 069 €---
139 103 €3 695 €2 528 €5 408 €---
149 285 €3 529 €2 362 €5 756 €---
159 470 €3 358 €2 191 €6 113 €---
169 660 €3 181 €2 014 €6 479 €---
179 853 €2 998 €1 831 €6 855 €---
1810 050 €2 809 €1 642 €7 241 €---
1910 251 €2 614 €1 447 €7 637 €---
2010 456 €2 412 €1 245 €8 044 €---
2110 665 €2 204 €1 037 €8 461 €---
2210 878 €1 988 €821 €8 890 €---
2311 096 €1 766 €599 €9 330 €---
2411 318 €1 536 €369 €9 782 €---
2511 544 €1 299 €132 €10 246 €---
TOTAL229 890 €134 078 €59 703 €95 813 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 813 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 177 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 507 €-6 420 €+7 927 €
2+1 507 €0 €+1 507 €
3+1 507 €0 €+1 507 €
4+1 507 €0 €+1 507 €
5+1 507 €0 €+1 507 €
6+1 507 €0 €+1 507 €
7+1 507 €0 €+1 507 €
8+1 507 €0 €+1 507 €
9+1 507 €+824 €+683 €
10+1 507 €+1 325 €+182 €
11+1 507 €+1 422 €+85 €
12+1 507 €+1 521 €-14 €
13+1 507 €+1 622 €-115 €
14+1 507 €+1 727 €-220 €
15+1 507 €+1 834 €-327 €
16+1 507 €+1 944 €-437 €
17+1 507 €+2 057 €-550 €
18+1 507 €+2 172 €-665 €
19+1 507 €+2 291 €-784 €
20+1 507 €+2 413 €-906 €
21+1 507 €+2 538 €-1 031 €
22+1 507 €+2 667 €-1 160 €
23+1 507 €+2 799 €-1 292 €
24+1 507 €+2 935 €-1 428 €
25+1 507 €+3 074 €-1 567 €
Total+37 675 €+28 744 €+8 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →