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vente - appartement

Bien expiré
VilleColombes (92)
Surface71.91m²
Coût Total258 350€
Loyer Annuel18 181€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 71.91 m²
Prix au m² : 2 711,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Interphone, Salle de bain, Petit prix

POUR UN INVESTISSEMENT LOCATIF OU UNE RÉSIDENCE PRINCIPALE - un appartement 3 pièces de 71,91 m2 au 10 ème étage avec ascenseur et loggia - vue dégagée, lumineux et sans vis à vis - l'appartement très spacieux, il dispose d'une entrée, de nombreux rangements, de 2 chambres, d'un séjour avec loggia, d'une cuisine séparée, d'une salle de bains, d'un wc séparé - nécessitant des travaux de rafraichissement, le bien est située non loin de la gare et à proximité immédiate de tous les commerces et écoles - pour les charges : 267 euros / mois (chauffage, eau chaude et froide, ascenseur et gardien) - contacter l'agent pour convenir d'une visite - Ce bien vous est présenté par Jonathan Valence, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Colombes
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92700
Coordonnées : 48.934456, 2.266548
Total : 258 350€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 47 750€
Valeur du bien : 242 750€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.91m²
Loyer prédit : 21.07€/m²/mois
Fourchette : 17.09€ - 25.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1515€/mois
Loyer annuel estimé : 18181€/an
Fourchette totale : 1229€ - 1868€/mois
Fourchette annuelle : 14744€ - 22419€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 272,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :75,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 348,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 451,25€
Coût de l'assurance :22 605,62€
Taxe foncière : 1 818,06€/an
Soit par mois : 151,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 267,00€/mois
Soit par an : 3 204,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 515,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 766,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 71.91 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en moquette abîmée nécessitant un rafraîchissement
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de l'entrée pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 750 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 71.91 m² × 15 000€/système = 15 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:6 930€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€/fenêtre = 6 300€, Main d'œuvre: 630€
  • Eau chaude:3 850€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€/chauffe-eau = 3 500€, Main d'œuvre: 350€
  • Cuisine:9 900€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9 000€ = 9 000€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:6 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 320€
    Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 120€
  • Entrée:250€
    Peinture des murs: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 25€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 181 €/an
Calcul : 1 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 350 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 904 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 818 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 204 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 220 €
Revenus locatifs : +18 181 €
Charges déductibles : -62 220 €
Résultat foncier Année 1 : -44 040 €(Déficit de 44 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 470 €/an
Revenus locatifs : +18 181 €
Charges déductibles : -14 470 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 710 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22639.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 181 €62 228 €8 552 €-44 048 €21 400 €22 648 €22 648 €
218 544 €14 250 €8 324 €4 294 €--18 353 €
318 915 €14 013 €8 087 €4 902 €--13 452 €
419 293 €13 769 €7 843 €5 524 €--7 927 €
519 679 €13 516 €7 590 €6 163 €--1 765 €
620 073 €13 255 €7 329 €6 818 €---
720 474 €12 985 €7 058 €7 490 €---
820 884 €12 705 €6 779 €8 178 €---
921 301 €12 416 €6 490 €8 885 €---
1021 728 €12 118 €6 191 €9 610 €---
1122 162 €11 809 €5 882 €10 353 €---
1222 605 €11 489 €5 563 €11 116 €---
1323 057 €11 159 €5 233 €11 898 €---
1423 519 €10 817 €4 891 €12 701 €---
1523 989 €10 464 €4 538 €13 525 €---
1624 469 €10 099 €4 173 €14 370 €---
1724 958 €9 722 €3 795 €15 236 €---
1825 457 €9 331 €3 405 €16 126 €---
1925 966 €8 927 €3 001 €17 039 €---
2026 486 €8 510 €2 584 €17 976 €---
2127 015 €8 078 €2 152 €18 937 €---
2227 556 €7 632 €1 706 €19 924 €---
2328 107 €7 171 €1 244 €20 936 €---
2428 669 €6 693 €767 €21 976 €---
2529 242 €6 200 €274 €23 043 €---
TOTAL582 330 €319 358 €123 451 €262 972 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 972 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 818 €-6 420 €+10 238 €
2+3 818 €0 €+3 818 €
3+3 818 €0 €+3 818 €
4+3 818 €0 €+3 818 €
5+3 818 €0 €+3 818 €
6+3 818 €+1 516 €+2 302 €
7+3 818 €+2 247 €+1 571 €
8+3 818 €+2 454 €+1 364 €
9+3 818 €+2 666 €+1 152 €
10+3 818 €+2 883 €+935 €
11+3 818 €+3 106 €+712 €
12+3 818 €+3 335 €+483 €
13+3 818 €+3 570 €+248 €
14+3 818 €+3 810 €+8 €
15+3 818 €+4 057 €-239 €
16+3 818 €+4 311 €-493 €
17+3 818 €+4 571 €-753 €
18+3 818 €+4 838 €-1 020 €
19+3 818 €+5 112 €-1 294 €
20+3 818 €+5 393 €-1 575 €
21+3 818 €+5 681 €-1 863 €
22+3 818 €+5 977 €-2 159 €
23+3 818 €+6 281 €-2 463 €
24+3 818 €+6 593 €-2 775 €
25+3 818 €+6 913 €-3 095 €
Total+95 450 €+78 892 €+16 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 250 jours
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