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vente - appartement

Bien expiré
VilleColombes (92)
Surface71.91
Coût Total258 350
Loyer Annuel18 181
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-251
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 71.91 m²
Prix au m² : 2 711,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Interphone, Salle de bain, Petit prix

POUR UN INVESTISSEMENT LOCATIF OU UNE RÉSIDENCE PRINCIPALE - un appartement 3 pièces de 71,91 m2 au 10 ème étage avec ascenseur et loggia - vue dégagée, lumineux et sans vis à vis - l'appartement très spacieux, il dispose d'une entrée, de nombreux rangements, de 2 chambres, d'un séjour avec loggia, d'une cuisine séparée, d'une salle de bains, d'un wc séparé - nécessitant des travaux de rafraichissement, le bien est située non loin de la gare et à proximité immédiate de tous les commerces et écoles - pour les charges : 267 euros / mois (chauffage, eau chaude et froide, ascenseur et gardien) - contacter l'agent pour convenir d'une visite - Ce bien vous est présenté par Jonathan Valence, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Colombes
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92700
Coordonnées : 48.934456, 2.266548
Total : 258 350
Prix d'acquisition : 195 000
Travaux : 47 750
Valeur du bien : 242 750
Frais de notaire : 15 600
Coût estimé : 15 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.91
Loyer prédit : 21.07€/m²/mois
Fourchette : 17.09€ - 25.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1515€/mois
Loyer annuel estimé : 18181€/an
Fourchette totale : 1229€ - 1868€/mois
Fourchette annuelle : 14744€ - 22419€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 272,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :75,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 348,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 451,25
Coût de l'assurance :22 605,62
Taxe foncière : 1 818,06€/an
Soit par mois : 151,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 267,00€/mois
Soit par an : 3 204,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 515,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 766,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 71.91 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en moquette abîmée nécessitant un rafraîchissement
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de l'entrée pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 750(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 71.91 m² × 15 000€/système = 15 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:6 930
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€/fenêtre = 6 300€, Main d'œuvre: 630€
  • Eau chaude:3 850
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€/chauffe-eau = 3 500€, Main d'œuvre: 350€
  • Cuisine:9 900
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9 000€ = 9 000€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:6 600
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 320
    Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 120€
  • Entrée:250
    Peinture des murs: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 25€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 280✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 181 €/an
Calcul : 1 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 350 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 904 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 818 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 204 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 220
Revenus locatifs : +18 181
Charges déductibles : -62 220
Résultat foncier Année 1 : -44 040(Déficit de 44 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 640
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 470 €/an
Revenus locatifs : +18 181
Charges déductibles : -14 470
Résultat foncier Années 2+ : 3 710 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22639.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 18162 2288 552-44 04821 400 €22 648 €22 648 €
218 54414 2508 3244 294--18 353 €
318 91514 0138 0874 902--13 452 €
419 29313 7697 8435 524--7 927 €
519 67913 5167 5906 163--1 765 €
620 07313 2557 3296 818---
720 47412 9857 0587 490---
820 88412 7056 7798 178---
921 30112 4166 4908 885---
1021 72812 1186 1919 610---
1122 16211 8095 88210 353---
1222 60511 4895 56311 116---
1323 05711 1595 23311 898---
1423 51910 8174 89112 701---
1523 98910 4644 53813 525---
1624 46910 0994 17314 370---
1724 9589 7223 79515 236---
1825 4579 3313 40516 126---
1925 9668 9273 00117 039---
2026 4868 5102 58417 976---
2127 0158 0782 15218 937---
2227 5567 6321 70619 924---
2328 1077 1711 24420 936---
2428 6696 69376721 976---
2529 2426 20027423 043---
TOTAL582 330319 358123 451262 97221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 972
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 818-6 420+10 238
2+3 8180+3 818
3+3 8180+3 818
4+3 8180+3 818
5+3 8180+3 818
6+3 818+1 516+2 302
7+3 818+2 247+1 571
8+3 818+2 454+1 364
9+3 818+2 666+1 152
10+3 818+2 883+935
11+3 818+3 106+712
12+3 818+3 335+483
13+3 818+3 570+248
14+3 818+3 810+8
15+3 818+4 057-239
16+3 818+4 311-493
17+3 818+4 571-753
18+3 818+4 838-1 020
19+3 818+5 112-1 294
20+3 818+5 393-1 575
21+3 818+5 681-1 863
22+3 818+5 977-2 159
23+3 818+6 281-2 463
24+3 818+6 593-2 775
25+3 818+6 913-3 095
Total+95 450+78 892+16 558
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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