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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface84m²
Coût Total142 780€
Loyer Annuel8 917€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-7 911€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 130,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Surface de 84 m², Bâtiment de 2 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1900, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 21.3 m², Orientation Nord-Ouest

Dans petit immeuble avec ascenseur, grand F3 de 83 m2 en bon etat avec beaucoup de cachet d'ancien. Il se compose de 2 belles chambres, d'une cuisine indépendante équipée et d'un petit balcon Les fenetres sont en PVC double vitrage. Le chauffage est au gaz. Possibilité d'acquérir un garage en supplément dans l'immeuble. DPE/D 95000€

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.413480, 4.447590
Total : 142 780€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 40 180€
Valeur du bien : 135 180€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8917€/an
Fourchette totale : 551€ - 1002€/mois
Fourchette annuelle : 6614€ - 12022€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 737,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 183,38€
Coût de l'assurance :12 136,30€
Taxe foncière : 95 000,00€/an
Soit par mois : 7 916,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 743,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 8 653,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7 910,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 84 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 180 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture 2 chambres: 2 chambres × 30€/m² × 30m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Revêtement sol 28 m²: 28 m² × 75€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:10 080€
    Mise aux normes électricité: 84 m² × 120€/m² = 10080€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 917 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 780 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 485 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 95 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 140 260 €
Revenus locatifs : +8 917 €
Charges déductibles : -140 260 €
Résultat foncier Année 1 : -131 343 €(Déficit de 131 343 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 109 943 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 100 080 €/an
Revenus locatifs : +8 917 €
Charges déductibles : -100 080 €
Résultat foncier Années 2+ : -91 163 €/an(Déficit de 91 163 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 109942.86 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 80462.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 917 €140 264 €4 599 €-131 347 €21 400 €109 947 €109 947 €
29 095 €99 960 €4 474 €-90 865 €21 400 €69 465 €179 412 €
39 277 €99 831 €4 346 €-90 554 €21 400 €69 154 €248 566 €
49 463 €99 698 €4 213 €-90 236 €21 400 €68 836 €317 402 €
59 652 €99 561 €4 076 €-89 909 €21 400 €68 509 €385 912 €
69 845 €99 420 €3 934 €-89 575 €21 400 €68 175 €454 086 €
710 042 €99 273 €3 788 €-89 231 €21 400 €67 831 €521 918 €
810 243 €99 122 €3 636 €-88 879 €21 400 €67 479 €589 397 €
910 448 €98 966 €3 480 €-88 518 €21 400 €67 118 €656 515 €
1010 656 €98 804 €3 319 €-88 148 €21 400 €66 748 €723 263 €
1110 870 €98 637 €3 152 €-87 768 €21 400 €66 368 €789 631 €
1211 087 €98 465 €2 980 €-87 378 €21 400 €65 978 €745 661 €
1311 309 €98 287 €2 802 €-86 978 €21 400 €65 578 €741 775 €
1411 535 €98 103 €2 618 €-86 568 €21 400 €65 168 €737 790 €
1511 766 €97 913 €2 428 €-86 148 €21 400 €64 748 €733 701 €
1612 001 €97 717 €2 232 €-85 716 €21 400 €64 316 €729 508 €
1712 241 €97 514 €2 029 €-85 273 €21 400 €63 873 €725 207 €
1812 486 €97 305 €1 819 €-84 819 €21 400 €63 419 €720 795 €
1912 735 €97 088 €1 603 €-84 353 €21 400 €62 953 €716 268 €
2012 990 €96 865 €1 379 €-83 875 €21 400 €62 475 €711 625 €
2113 250 €96 634 €1 149 €-83 384 €21 400 €61 984 €706 861 €
2213 515 €96 395 €910 €-82 880 €21 400 €61 480 €701 974 €
2313 785 €96 149 €663 €-82 364 €21 400 €60 964 €696 959 €
2414 061 €95 894 €409 €-81 833 €21 400 €60 433 €691 814 €
2514 342 €95 631 €146 €-81 289 €21 400 €59 889 €686 535 €
TOTAL285 609 €2 493 500 €66 183 €-2 207 890 €535 000 €Report final : 686 535 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 160 500 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 686 535 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -2 207 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 873 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 873 €-6 420 €+8 293 €
2+1 873 €-6 420 €+8 293 €
3+1 873 €-6 420 €+8 293 €
4+1 873 €-6 420 €+8 293 €
5+1 873 €-6 420 €+8 293 €
6+1 873 €-6 420 €+8 293 €
7+1 873 €-6 420 €+8 293 €
8+1 873 €-6 420 €+8 293 €
9+1 873 €-6 420 €+8 293 €
10+1 873 €-6 420 €+8 293 €
11+1 873 €-6 420 €+8 293 €
12+1 873 €-6 420 €+8 293 €
13+1 873 €-6 420 €+8 293 €
14+1 873 €-6 420 €+8 293 €
15+1 873 €-6 420 €+8 293 €
16+1 873 €-6 420 €+8 293 €
17+1 873 €-6 420 €+8 293 €
18+1 873 €-6 420 €+8 293 €
19+1 873 €-6 420 €+8 293 €
20+1 873 €-6 420 €+8 293 €
21+1 873 €-6 420 €+8 293 €
22+1 873 €-6 420 €+8 293 €
23+1 873 €-6 420 €+8 293 €
24+1 873 €-6 420 €+8 293 €
25+1 873 €-6 420 €+8 293 €
Total+46 825 €-160 500 €+207 325 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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