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Appartement 2 pièces 63 m²

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface63m²
Coût Total118 760€
Loyer Annuel9 431€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement

Du cachet ! Dans un petit immeuble ancien à faibles charges : au 1er étage : très bel appartement T2 de 63.31m2 Carrez, offrant une entrée, une cuisine ouvrant sur un balcon, salle d'eau, séjour avec cheminée et une grand chambre de 18m2. Chaudière gaz de 2016. Petit jardin non attenant de 45m2. Cave de 13m2 et grenier de 17m2. Référence annonce : GB00230973 Date de réalisation du diagnostic : 23/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.778328, 4.853814
Total : 118 760€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 35 600€
Valeur du bien : 112 600€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9431€/an
Fourchette totale : 623€ - 991€/mois
Fourchette annuelle : 7478€ - 11895€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 494,9 €/m²
Basé sur :452 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 179 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-17 179€ (-18.2%)
Marge achat-revente :-24 581€ (-26.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,63€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 628,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 220,24€
Coût de l'assurance :10 688,40€
Taxe foncière : 943,15€/an
Soit par mois : 78,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 707,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière gaz
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre (environ 18 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 600 €(565 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4900€ = 4900€ (fourniture + pose incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (fourniture + pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (15 m²) × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose incluse)
  • Chambres:3 300€
    Rénovation chambre: 1 chambre (18 m²) × 3300€ = 3300€ (fourniture + pose incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (fourniture + pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (pas d'ajustement régional). Les coûts incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 431 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 760 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 052 €
Revenus locatifs : +9 431 €
Charges déductibles : -41 052 €
Résultat foncier Année 1 : -31 620 €(Déficit de 31 620 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 220 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 452 €/an
Revenus locatifs : +9 431 €
Charges déductibles : -5 452 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10220.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 431 €41 055 €4 085 €-31 624 €21 400 €10 224 €10 224 €
29 620 €5 348 €3 977 €4 272 €--5 952 €
39 813 €5 237 €3 866 €4 575 €--1 377 €
410 009 €5 122 €3 751 €4 887 €---
510 209 €5 003 €3 632 €5 206 €---
610 413 €4 880 €3 509 €5 533 €---
710 621 €4 752 €3 381 €5 869 €---
810 834 €4 620 €3 249 €6 214 €---
911 050 €4 483 €3 112 €6 568 €---
1011 271 €4 341 €2 971 €6 930 €---
1111 497 €4 195 €2 824 €7 302 €---
1211 727 €4 043 €2 672 €7 684 €---
1311 961 €3 885 €2 515 €8 076 €---
1412 201 €3 723 €2 352 €8 478 €---
1512 445 €3 554 €2 183 €8 891 €---
1612 694 €3 379 €2 009 €9 314 €---
1712 947 €3 199 €1 828 €9 749 €---
1813 206 €3 012 €1 641 €10 195 €---
1913 470 €2 818 €1 447 €10 652 €---
2013 740 €2 617 €1 247 €11 122 €---
2114 015 €2 410 €1 039 €11 605 €---
2214 295 €2 195 €824 €12 100 €---
2314 581 €1 972 €601 €12 609 €---
2414 872 €1 742 €371 €13 131 €---
2515 170 €1 503 €132 €13 667 €---
TOTAL302 093 €129 087 €59 220 €173 006 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 981 €-6 420 €+8 401 €
2+1 981 €0 €+1 981 €
3+1 981 €0 €+1 981 €
4+1 981 €+1 053 €+928 €
5+1 981 €+1 562 €+419 €
6+1 981 €+1 660 €+321 €
7+1 981 €+1 761 €+220 €
8+1 981 €+1 864 €+117 €
9+1 981 €+1 970 €+11 €
10+1 981 €+2 079 €-98 €
11+1 981 €+2 191 €-210 €
12+1 981 €+2 305 €-324 €
13+1 981 €+2 423 €-442 €
14+1 981 €+2 543 €-562 €
15+1 981 €+2 667 €-686 €
16+1 981 €+2 794 €-813 €
17+1 981 €+2 925 €-944 €
18+1 981 €+3 058 €-1 077 €
19+1 981 €+3 196 €-1 215 €
20+1 981 €+3 337 €-1 356 €
21+1 981 €+3 481 €-1 500 €
22+1 981 €+3 630 €-1 649 €
23+1 981 €+3 783 €-1 802 €
24+1 981 €+3 939 €-1 958 €
25+1 981 €+4 100 €-2 119 €
Total+49 525 €+51 902 €+-2 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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