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Appartement - 3 pièce(s) - 80 m²

VilleStrasbourg (67)
Surface80
Coût Total243 932
Loyer Annuel13 179
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-291
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 873,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité pour votre agence Neo Concept Immobilier Brumath - Jérémy Roussel

Visite virtuelle disponible sur demande.

Vous rêvez d'un appartement spacieux, lumineux et bien situé à Strasbourg Cronenbourg Ouest ? Cet appartement 3 pièces de 79,85 m² en rez-de-chaussée surélevé allie espace, praticité et confort du quotidien.

Dès l'entrée, vous ressentez la sensation d'un vrai espace de vie : un salon-séjour généreux, baigné de lumière, s'ouvre sur une terrasse où il fait bon profiter des beaux jours. La cuisine séparée et sa loggia attenante offrent un coin fonctionnel et agréable à vivre.

Côté nuit, deux très grandes chambres permettent à chacun d'avoir son propre espace. Une salle d'eau et un toilette séparé complètent l'ensemble, pour un agencement fluide et pratique.

La résidence dispose de places de stationnement sur parking, d'un espace vert commun pour profiter du plein air, et l'appartement comprend également une cave privative.

Côté technique :

Chauffage urbain collectif,

Eau chaude par ballon électrique,

Menuiseries PVC double vitrage,

DPE : F,

Quelques rafraîchissements à prévoir, mais une base solide et saine pour y créer votre chez-vous.

Cet appartement est idéal pour un couple, une petite famille ou un investisseur cherchant un bien à fort potentiel à Strasbourg Cronenbourg, proche des transports, des commerces et des écoles.

Contactez Jérémy Roussel - Neo Concept Immobilier Brumath dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bel appartement.

Mentions légales :

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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

SARL JEREMY ROUSSEL IMMOBILIER NEO CONCEPT IMMOBILIER BRUMATH 11 rue Raymond Poincaré 67170 BRUMATH RCS Strasbourg TI 941 931 123 N° Carte pro : CPI 6700 34 Délivrée par la CCI du Bas-Rhin RCP : AXA JUNG Associes 1 Rue de Bischwiller, 67410 Drusenheim Transaction : Non détention de fonds

Jérémy Roussel - Agent Immobilier Téléphone : E-mail :

SIREN : 941931123

Mots-clés : appartement Strasbourg, appartement 3 pièces, 3 pièces Strasbourg Cronenbourg, grand appartement Strasbourg, appartement avec terrasse Strasbourg, appartement avec loggia, appartement avec cave, appartement avec parking, appartement lumineux Strasbourg, appartement proche tram, appartement proche commerces, appartement avec espace vert, investissement Strasbourg, appartement à rafraîchir, appartement rez-de-chaussée surélevé, Neo Concept Immobilier Brumath, Jérémy Roussel immobilier.

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.601355, 7.716664
Total : 243 932
Prix d'acquisition : 149 900
Travaux : 82 040
Valeur du bien : 231 940
Frais de notaire : 11 992
Coût estimé : 11 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13179€/an
Fourchette totale : 816€ - 1479€/mois
Fourchette annuelle : 9786€ - 17748€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 932
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 208,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 279,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 509,34
Coût de l'assurance :21 344,05
Taxe foncière : 1 317,89€/an
Soit par mois : 109,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 098,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 389,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-290,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 354 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage urbain collectif plus performant si nécessaire
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries PVC double vitrage existantes
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol moderne
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Intérieure
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 80 m² (estimation globale)
Raison: Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique générale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 040(1 026 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:20 000
    Remplacement système de chauffage urbain: 1 système = 10000€ (coût moyen pour installation complète, incluant main d'œuvre) = 10000€
  • Eau chaude:8 000
    Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€ (coût moyen pour installation complète, incluant main d'œuvre) = 4000€
  • Menuiseries:9 600
    Vérification et amélioration des menuiseries PVC double vitrage: 8 fenêtres × 600€/fenêtre = 4800€ (coût moyen, incluant main d'œuvre) = 4800€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète = 9000€ (coût moyen, incluant mise aux normes plomberie et électricité) = 9000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (coût moyen, incluant mise aux normes plomberie et électricité) = 6000€
  • Chambres:5 040
    Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres: 28 m² × 60€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 1680€ = 3360€
  • Salon:3 000
    Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol moderne: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (coût moyen, incluant main d'œuvre) = 1500€
  • Peinture:6 400
    Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (coût moyen, incluant main d'œuvre) = 3200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 37 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 179 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 932 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 318 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 400
Revenus locatifs : +13 179
Charges déductibles : -92 400
Résultat foncier Année 1 : -79 221(Déficit de 79 221 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 821
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 360 €/an
Revenus locatifs : +13 179
Charges déductibles : -10 360
Résultat foncier Années 2+ : 2 819 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57820.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 17992 4088 196-79 22921 400 €57 829 €57 829 €
213 44310 1507 9783 292--54 536 €
313 7119 9257 7533 786--50 750 €
413 9869 6927 5204 294--46 456 €
514 2659 4517 2794 814--41 642 €
614 5519 2027 0305 349--36 294 €
714 8428 9446 7725 898--30 396 €
815 1388 6776 5056 461--23 935 €
915 4418 4016 2297 040--16 894 €
1015 7508 1165 9447 634--9 260 €
1116 0657 8205 6498 245--1 015 €
1216 3867 5155 3438 872---
1316 7147 1985 0279 516---
1417 0486 8714 70010 177---
1517 3896 5334 36110 856---
1617 7376 1834 01111 554---
1718 0925 8213 64912 271---
1818 4545 4463 27413 008---
1918 8235 0592 88713 764---
2019 1994 6582 48614 542---
2119 5834 2432 07115 340---
2219 9753 8141 64216 161---
2320 3743 3701 19817 005---
2420 7822 91073917 872---
2521 1972 43526418 762---
TOTAL422 125254 841118 509167 28521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 285
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 179 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 768-6 420+9 188
2+2 7680+2 768
3+2 7680+2 768
4+2 7680+2 768
5+2 7680+2 768
6+2 7680+2 768
7+2 7680+2 768
8+2 7680+2 768
9+2 7680+2 768
10+2 7680+2 768
11+2 7680+2 768
12+2 768+2 662+106
13+2 768+2 855-87
14+2 768+3 053-285
15+2 768+3 257-489
16+2 768+3 466-698
17+2 768+3 681-913
18+2 768+3 902-1 134
19+2 768+4 129-1 361
20+2 768+4 362-1 594
21+2 768+4 602-1 834
22+2 768+4 848-2 080
23+2 768+5 101-2 333
24+2 768+5 361-2 593
25+2 768+5 629-2 861
Total+69 200+50 490+18 710
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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