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Maison à vendre

VilleAllonnes, Baignolet, Beauvilliers, Boisville-la-saint-père, Boncé, Fains-la-folie, Louville-la-chenard, Montainville, Moutiers, Ouarville, Prasville, Pézy, Rouvray-saint-florentin, Réclainville, Viabon, Villars, Villeau, Villeneuve-saint-nicolas, Voves, Ymonville (28)
Surface211.1m²
Coût Total276 051€
Loyer Annuel26 643€
Rentabilité9.65%
Cashflow/mois+553€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 211.1 m²
Prix au m² : 1 042,16 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 46 m²), 5 chambres, 8 parkings: 3 boxs de stationnement, Garage, 4 parkings, Terrasse, Exposition ouest, Pas de balcon, Non meublé

CHARMANTE LONGERE – 211 m² – DÉPENDANCES & BEAUX VOLUMES

Bienvenue dans votre futur chez-vous ! Bien Serein Immobilier vous présente cet ancien corps de ferme datant de 1830, offrant 211,07 m² habitables, avec de nombreuses dépendances.

DÉCOUVREZ L'INTÉRIEUR

  • Un séjour spacieux de 46 m², lumineux et convivial
  • Une cuisine aménagée et équipée
  • Cinq chambres aux volumes généreux
  • Une salle de bains
  • WC indépendants
  • Espaces modulables (bureau, salle de jeux, chambre d'amis) Charme de l'ancien : poutres apparentes, matériaux authentiques

ESPACE EXTÉRIEUR

  • Un jardin agréable avec vue dégagée
  • Une terrasse idéale pour profiter des beaux jours
  • Plusieurs dépendances : granges et abris agricole
  • Ensemble immobilier offrant de nombreuses possibilités (stockage, atelier, aménagement)
  • Environnement calme et verdoyant

CÔTÉ CONFORT

  • Menuiseries PVC double vitrage
  • Chauffage individuel
  • Maison en bon état général
  • Exposition ouest pour une belle luminosité
  • Fort potentiel d'aménagement

L'EMPLACEMENT

  • Commerces, écoles et services médicaux à moins de 5 minutes
  • Supermarchés et restaurants à moins de 10 minutes en voiture
  • Accès rapide aux axes principaux
  • Environnement pratique et agréable au quotidien

N'hésitez pas à contacter votre agent au Noeud Pap' pour organiser une visite et découvrir cette charmante longère !

Honoraires inclus de 6.8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 206 000 euros. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 6426.00 et 8694.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Bien Serein immobilier : Eliott SCHMUTZ Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 937883486

Ville : Allonnes, Baignolet, Beauvilliers, Boisville-la-saint-père, Boncé, Fains-la-folie, Louville-la-chenard, Montainville, Moutiers, Ouarville, Prasville, Pézy, Rouvray-saint-florentin, Réclainville, Viabon, Villars, Villeau, Villeneuve-saint-nicolas, Voves, Ymonville
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28150
Coordonnées : 48.270984, 1.595296
Total : 276 051€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 38 451€
Valeur du bien : 258 451€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 211.1m²
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.37€ - 13.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 2220€/mois
Loyer annuel estimé : 26643€/an
Fourchette totale : 1766€ - 2791€/mois
Fourchette annuelle : 21191€ - 33496€/an
Rentabilité brute :9.65%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 12.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 760,79 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :371 702 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-151 702€ (-40.8%)
Marge achat-revente :95 651€ (25.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 051€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 367,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :78,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 445,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 113,70€
Coût de l'assurance :23 464,34€
Taxe foncière : 2 664,26€/an
Soit par mois : 222,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 220,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 667,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :552,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 211.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 211.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 451 €(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 111€
    Isolation toiture/combles: 211.1 m² × 10€/m² = 2111€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€/fenêtre = 6000€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 20€/m² = 1500€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (moyenne incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 611€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 220 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 643 €/an
Calcul : 2 220 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 266 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 051 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 939 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 451 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 320 €
Revenus locatifs : +26 643 €
Charges déductibles : -51 320 €
Résultat foncier Année 1 : -24 678 €(Déficit de 24 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 869 €/an
Revenus locatifs : +26 643 €
Charges déductibles : -12 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3277.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 643 €51 329 €9 275 €-24 687 €21 400 €3 287 €3 287 €
227 175 €12 632 €9 029 €14 544 €---
327 719 €12 377 €8 774 €15 342 €---
428 273 €12 113 €8 511 €16 160 €---
528 839 €11 841 €8 238 €16 998 €---
629 416 €11 559 €7 956 €17 857 €---
730 004 €11 267 €7 664 €18 737 €---
830 604 €10 965 €7 362 €19 639 €---
931 216 €10 653 €7 050 €20 564 €---
1031 840 €10 329 €6 727 €21 511 €---
1132 477 €9 995 €6 392 €22 482 €---
1233 127 €9 649 €6 046 €23 477 €---
1333 789 €9 292 €5 689 €24 498 €---
1434 465 €8 921 €5 319 €25 544 €---
1535 154 €8 538 €4 936 €26 616 €---
1635 857 €8 142 €4 539 €27 715 €---
1736 575 €7 732 €4 130 €28 842 €---
1837 306 €7 308 €3 706 €29 998 €---
1938 052 €6 870 €3 267 €31 182 €---
2038 813 €6 416 €2 813 €32 397 €---
2139 590 €5 947 €2 344 €33 643 €---
2240 381 €5 461 €1 858 €34 920 €---
2341 189 €4 959 €1 356 €36 230 €---
2442 013 €4 439 €836 €37 574 €---
2542 853 €3 901 €298 €38 952 €---
TOTAL853 371 €262 636 €134 114 €590 735 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 590 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 643 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 595 €-6 420 €+12 015 €
2+5 595 €+3 377 €+2 218 €
3+5 595 €+4 603 €+992 €
4+5 595 €+4 848 €+747 €
5+5 595 €+5 099 €+496 €
6+5 595 €+5 357 €+238 €
7+5 595 €+5 621 €-26 €
8+5 595 €+5 892 €-297 €
9+5 595 €+6 169 €-574 €
10+5 595 €+6 453 €-858 €
11+5 595 €+6 745 €-1 150 €
12+5 595 €+7 043 €-1 448 €
13+5 595 €+7 349 €-1 754 €
14+5 595 €+7 663 €-2 068 €
15+5 595 €+7 985 €-2 390 €
16+5 595 €+8 315 €-2 720 €
17+5 595 €+8 653 €-3 058 €
18+5 595 €+8 999 €-3 404 €
19+5 595 €+9 355 €-3 760 €
20+5 595 €+9 719 €-4 124 €
21+5 595 €+10 093 €-4 498 €
22+5 595 €+10 476 €-4 881 €
23+5 595 €+10 869 €-5 274 €
24+5 595 €+11 272 €-5 677 €
25+5 595 €+11 686 €-6 091 €
Total+139 875 €+177 221 €+-37 346 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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