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Appartement de charme 160 m² au sol / 140 m² Carrez – 3 chambres – pièce de vie 90 m²

VilleIzeste (64)
Surface140
Coût Total234 460
Loyer Annuel13 386
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-210
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 169 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 207,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Louvie-Juzon – Superbe appartement de charme aux volumes rares

Au cœur de Louvie-Juzon, découvrez ce très bel appartement sous combles de 160 m² au sol dont 140 m² Loi Carrez, offrant une atmosphère chaleureuse, une belle luminosité et un véritable cachet.

Le bien séduit immédiatement par sa magnifique pièce de vie d’environ 90 m² avec cuisine ouverte, un espace généreux et convivial, idéal pour recevoir, partager et profiter pleinement du lieu au quotidien.

L’appartement propose 3 grandes chambres, dont une suite parentale, ainsi que 2 salles de bain, offrant un confort de vie particulièrement agréable.

Vous apprécierez également son balcon avec vue montagne, véritable atout charme, ainsi que ses prestations de confort avec chauffage au gaz, poêle et cave.

Un bien lumineux, spacieux et plein de caractère, parfait pour les amateurs de volumes, de charme et d’authenticité.

Les atouts du bien :

160 m² au sol / 140 m² Loi Carrez très lumineux pièce de vie d’environ 90 m² cuisine ouverte 3 grandes chambres 1 suite parentale 2 salles de bain balcon avec vue montagne chauffage gaz poêle cave beaux volumes

Bien rare à découvrir rapidement.

Ville : Izeste
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64260
Coordonnées : 43.095210, -0.429810
Total : 234 460
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 51 940
Valeur du bien : 220 940
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13386€/an
Fourchette totale : 900€ - 1382€/mois
Fourchette annuelle : 10801€ - 16589€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 105,77 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :154 808
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :+14 192 (+9.2%)
Marge achat-revente :-79 652€ (-51.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 145,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 213,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 052,08
Coût de l'assurance :20 515,25
Taxe foncière : 1 338,56€/an
Soit par mois : 111,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 115,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 324,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 assumé - salles de bain en bon état mais nécessitent une mise à jour
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE C - Appartement - Système existant, pas de travaux obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des menuiseries existantes
Quantité: environ 14 fenêtres (140 m² / 10 m² par fenêtre)
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux obligatoires, mais à vérifier pour performance
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 940(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:19 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain: 12000€ × 2 = 24000€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:800
    Vérification système chauffage gaz: 1 système: 800€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:4 500
    Entretien menuiseries: 14 fenêtres: 300€ × 14 = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger:1 200
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Izeste (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 300✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 386 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 460 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 339 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 667
Revenus locatifs : +13 386
Charges déductibles : -61 667
Résultat foncier Année 1 : -48 281(Déficit de 48 281 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 881
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 727 €/an
Revenus locatifs : +13 386
Charges déductibles : -9 727
Résultat foncier Années 2+ : 3 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26881.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 38661 6747 575-48 28921 400 €26 889 €26 889 €
213 6539 5297 3704 124--22 765 €
313 9269 3187 1594 608--18 156 €
414 2059 1006 9405 105--13 051 €
514 4898 8746 7155 615--7 436 €
614 7798 6416 4816 138--1 298 €
715 0748 4006 2406 675---
815 3768 1515 9927 225---
915 6837 8935 7347 790---
1015 9977 6285 4698 369---
1116 3177 3535 1948 964---
1216 6437 0694 9109 574---
1316 9766 7764 61710 200---
1417 3166 4734 31410 842---
1517 6626 1614 00111 501---
1618 0155 8373 67812 178---
1718 3765 5033 34412 872---
1818 7435 1582 99913 585---
1919 1184 8022 64214 316---
2019 5004 4332 27415 067---
2119 8904 0531 89315 838---
2220 2883 6591 50016 629---
2320 6943 2531 09417 441---
2421 1082 83367418 275---
2521 5302 39924019 130---
TOTAL428 745214 971109 052213 77421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 774
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 811-6 420+9 231
2+2 8110+2 811
3+2 8110+2 811
4+2 8110+2 811
5+2 8110+2 811
6+2 8110+2 811
7+2 811+1 613+1 198
8+2 811+2 168+643
9+2 811+2 337+474
10+2 811+2 511+300
11+2 811+2 689+122
12+2 811+2 872-61
13+2 811+3 060-249
14+2 811+3 253-442
15+2 811+3 450-639
16+2 811+3 653-842
17+2 811+3 862-1 051
18+2 811+4 075-1 264
19+2 811+4 295-1 484
20+2 811+4 520-1 709
21+2 811+4 751-1 940
22+2 811+4 989-2 178
23+2 811+5 232-2 421
24+2 811+5 482-2 671
25+2 811+5 739-2 928
Total+70 275+64 132+6 143
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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