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Pavillon 2 chambres sur sous-sol avec cour et dépendances

VilleFains-Véel (55)
Surface126m²
Coût Total147 820€
Loyer Annuel10 523€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 706,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Jardin

Dans une rue paisible, venez découvrir ce pavillon proche de tous commerces et services. Le sous-sol comprend une entrée, une grande cuisine d'été, une buanderie et un garage. L'étage se partage deux chambres, une cuisine aménagée, un vaste salon avec balcon et espace de rangement, une salle d'eau avec toilettes séparées et un accès au grenier aménageable. Les fenêtres sont en survitrage, le chaufage central est au gaz de ville, la cour offre plusieurs annexes et la possibilité de créer un logement indépendant. Travaux à prévoir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 89 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Ghislaine AUBRY, Tél. : 06 41 13 17 86, E-mail : ghislaine.aubry@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BAR LE DUC sous le numéro 823276381 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Fains-Véel
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.793524, 5.124475
Total : 147 820€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 51 700€
Valeur du bien : 140 700€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10523€/an
Fourchette totale : 677€ - 1135€/mois
Fourchette annuelle : 8129€ - 13622€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 095,35 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 013 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-49 013€ (-35.5%)
Marge achat-revente :-9 807€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :736,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :43,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 779,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 999,14€
Coût de l'assurance :12 934,25€
Taxe foncière : 1 052,33€/an
Soit par mois : 87,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 876,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en survitrage par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon, y compris le remplacement du revêtement de sol et peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 700 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1 300€/fenêtre = 6 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8 000€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 300€/m² = 6 000€ (incluant revêtement de sol et peinture)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète des 2 chambres: 24 m² × 300€/m² = 7 200€ (incluant revêtement de sol, peinture et électricité)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€ (incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fains-Véel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 523 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 820 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 052 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 305 €
Revenus locatifs : +10 523 €
Charges déductibles : -58 305 €
Résultat foncier Année 1 : -47 782 €(Déficit de 47 782 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 382 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 605 €/an
Revenus locatifs : +10 523 €
Charges déductibles : -6 605 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 918 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26381.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 523 €58 310 €5 040 €-47 787 €21 400 €26 387 €26 387 €
210 734 €6 477 €4 907 €4 257 €--22 130 €
310 948 €6 339 €4 770 €4 609 €--17 521 €
411 167 €6 197 €4 627 €4 970 €--12 550 €
511 391 €6 050 €4 480 €5 341 €--7 209 €
611 619 €5 897 €4 327 €5 722 €--1 487 €
711 851 €5 739 €4 169 €6 112 €---
812 088 €5 576 €4 006 €6 512 €---
912 330 €5 406 €3 837 €6 923 €---
1012 576 €5 231 €3 662 €7 345 €---
1112 828 €5 050 €3 480 €7 778 €---
1213 084 €4 862 €3 293 €8 222 €---
1313 346 €4 668 €3 099 €8 678 €---
1413 613 €4 467 €2 898 €9 146 €---
1513 885 €4 259 €2 690 €9 626 €---
1614 163 €4 044 €2 474 €10 119 €---
1714 446 €3 821 €2 251 €10 625 €---
1814 735 €3 590 €2 021 €11 145 €---
1915 030 €3 352 €1 782 €11 678 €---
2015 330 €3 104 €1 535 €12 226 €---
2115 637 €2 849 €1 279 €12 788 €---
2215 950 €2 584 €1 014 €13 366 €---
2316 269 €2 310 €740 €13 959 €---
2416 594 €2 026 €456 €14 568 €---
2516 926 €1 733 €163 €15 194 €---
TOTAL337 065 €163 942 €72 999 €173 123 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 523 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 210 €-6 420 €+8 630 €
2+2 210 €0 €+2 210 €
3+2 210 €0 €+2 210 €
4+2 210 €0 €+2 210 €
5+2 210 €0 €+2 210 €
6+2 210 €0 €+2 210 €
7+2 210 €+1 387 €+823 €
8+2 210 €+1 954 €+256 €
9+2 210 €+2 077 €+133 €
10+2 210 €+2 204 €+6 €
11+2 210 €+2 333 €-123 €
12+2 210 €+2 467 €-257 €
13+2 210 €+2 603 €-393 €
14+2 210 €+2 744 €-534 €
15+2 210 €+2 888 €-678 €
16+2 210 €+3 036 €-826 €
17+2 210 €+3 188 €-978 €
18+2 210 €+3 343 €-1 133 €
19+2 210 €+3 503 €-1 293 €
20+2 210 €+3 668 €-1 458 €
21+2 210 €+3 837 €-1 627 €
22+2 210 €+4 010 €-1 800 €
23+2 210 €+4 188 €-1 978 €
24+2 210 €+4 370 €-2 160 €
25+2 210 €+4 558 €-2 348 €
Total+55 250 €+51 937 €+3 313 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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