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Détails du bien

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface106.74m²
Coût Total259 592€
Loyer Annuel22 565€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+352€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 106.74 m²
Prix au m² : 1 872,77 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Argenteuil, Secteur Centre Ville, Dans une copropriété recherchée, nous vous proposons de venir découvrir cet appartement ayant un accès directement sur cour, vous offrant au rez de chaussée: un séjour avec cuisine ouverte, une chambre, wc, au sous sol un grand espace desservant 3 chambres, salle de bains, wc. Proche transports, accès autoroutes, commerces. Bien rare sur le marché - https://www.century21promo95.com/mentions_legales/

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.939520, 2.246620
Total : 259 592€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 43 700€
Valeur du bien : 243 600€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.74m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1880€/mois
Loyer annuel estimé : 22565€/an
Fourchette totale : 1487€ - 2377€/mois
Fourchette annuelle : 17850€ - 28525€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 266,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 339,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 329,70€
Coût de l'assurance :22 065,32€
Taxe foncière : 2 256,48€/an
Soit par mois : 188,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 880,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 528,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :352,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 106.74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€ = 9000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€ = 4800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture cuisine: 12 m² × 100€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les estimations tiennent compte des priorités et de l'état des installations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 565 €/an
Calcul : 1 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 353 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 592 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 883 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 256 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 192 €
Revenus locatifs : +22 565 €
Charges déductibles : -55 192 €
Résultat foncier Année 1 : -32 627 €(Déficit de 32 627 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 227 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 492 €/an
Revenus locatifs : +22 565 €
Charges déductibles : -11 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11227.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 565 €55 200 €8 361 €-32 635 €21 400 €11 235 €11 235 €
223 016 €11 274 €8 135 €11 742 €---
323 476 €11 040 €7 901 €12 436 €---
423 946 €10 799 €7 660 €13 147 €---
524 425 €10 550 €7 410 €13 875 €---
624 913 €10 292 €7 153 €14 621 €---
725 412 €10 026 €6 887 €15 386 €---
825 920 €9 751 €6 612 €16 169 €---
926 438 €9 467 €6 327 €16 972 €---
1026 967 €9 173 €6 034 €17 794 €---
1127 506 €8 870 €5 731 €18 636 €---
1228 056 €8 557 €5 418 €19 500 €---
1328 618 €8 233 €5 094 €20 385 €---
1429 190 €7 899 €4 760 €21 291 €---
1529 774 €7 553 €4 414 €22 220 €---
1630 369 €7 196 €4 057 €23 173 €---
1730 977 €6 828 €3 689 €24 149 €---
1831 596 €6 447 €3 308 €25 149 €---
1932 228 €6 054 €2 915 €26 174 €---
2032 873 €5 647 €2 508 €27 225 €---
2133 530 €5 227 €2 088 €28 303 €---
2234 201 €4 793 €1 654 €29 407 €---
2334 885 €4 345 €1 206 €30 539 €---
2435 582 €3 882 €743 €31 700 €---
2536 294 €3 404 €265 €32 890 €---
TOTAL722 757 €242 507 €120 330 €480 250 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 480 250 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 739 €-6 420 €+11 159 €
2+4 739 €+152 €+4 587 €
3+4 739 €+3 731 €+1 008 €
4+4 739 €+3 944 €+795 €
5+4 739 €+4 163 €+576 €
6+4 739 €+4 386 €+353 €
7+4 739 €+4 616 €+123 €
8+4 739 €+4 851 €-112 €
9+4 739 €+5 091 €-352 €
10+4 739 €+5 338 €-599 €
11+4 739 €+5 591 €-852 €
12+4 739 €+5 850 €-1 111 €
13+4 739 €+6 115 €-1 376 €
14+4 739 €+6 387 €-1 648 €
15+4 739 €+6 666 €-1 927 €
16+4 739 €+6 952 €-2 213 €
17+4 739 €+7 245 €-2 506 €
18+4 739 €+7 545 €-2 806 €
19+4 739 €+7 852 €-3 113 €
20+4 739 €+8 168 €-3 429 €
21+4 739 €+8 491 €-3 752 €
22+4 739 €+8 822 €-4 083 €
23+4 739 €+9 162 €-4 423 €
24+4 739 €+9 510 €-4 771 €
25+4 739 €+9 867 €-5 128 €
Total+118 475 €+144 075 €+-25 600 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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