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Détails du bien

Bien expiré
VilleCarignan (08)
Surface89m²
Coût Total1 190 400€
Loyer Annuel7 311€
Rentabilité0.61%
Cashflow/mois-5 685€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 955,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

APPARTEMENT IDEALEMENT SITUE DANS LE CENTRE DE CARIGNAN

il se compose de : Un hall d'entrée Une cuisine Un grand séjour lumineux Deux chambres confortables Une salle de douches avec WC Un second WC indépendant Ce bien dispose également de deux caves, d'un grenier pour le rangement, ainsi que d'une remise commune, parfaite pour entreposer un vélo. À proximité immédiate des commerces, écoles et transports, ce logement allie confort et accessibilité. Disponible immédiatement.Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 4 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1670.00 euros et 2300.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Carignan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08110
Total : 1 190 400€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 1 098 600€
Valeur du bien : 1 183 600€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7311€/an
Fourchette totale : 498€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5979€ - 8940€/an
Rentabilité brute :0.61%
Fourchette de rentabilité :0.50% - 0.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 190 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 895,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :337,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 6 233,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :578 331,35€
Coût de l'assurance :101 184,00€
Taxe foncière : 731,07€/an
Soit par mois : 60,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 609,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 293,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5 684,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette et peinture des murs
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 098 600 €(12 344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 068 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 89 m² × 12 000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 800€/m² = 18000€ (meubles, plan de travail, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 200€/m² = 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Hall d'entrée:800€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 5 m² × 160€/m² = 800€ (remplacement moquette, peinture murs, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 800€
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (peinture murs et plafonds, entretien parquet, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carignan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 068 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 311 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 39 959 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 190 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 047 €/an
Calcul : 337 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 731 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 098 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 143 337 €
Revenus locatifs : +7 311 €
Charges déductibles : -1 143 337 €
Résultat foncier Année 1 : -1 136 027 €(Déficit de 1 136 027 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 114 627 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 44 737 €/an
Revenus locatifs : +7 311 €
Charges déductibles : -44 737 €
Résultat foncier Années 2+ : -37 427 €/an(Déficit de 37 427 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1081978.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 311 €1 143 376 €39 997 €-1 136 065 €21 400 €1 114 665 €1 114 665 €
27 457 €43 714 €38 935 €-36 257 €4 778 €31 478 €1 146 143 €
37 606 €42 615 €37 837 €-35 009 €4 778 €30 231 €1 176 374 €
47 758 €41 478 €36 700 €-33 720 €4 778 €28 942 €1 205 316 €
57 913 €40 303 €35 524 €-32 389 €4 778 €27 611 €1 232 927 €
68 072 €39 086 €34 308 €-31 014 €4 778 €26 236 €1 259 163 €
78 233 €37 828 €33 049 €-29 594 €4 778 €24 816 €1 283 979 €
88 398 €36 526 €31 747 €-28 128 €4 778 €23 349 €1 307 328 €
98 566 €35 179 €30 400 €-26 613 €4 778 €21 835 €1 329 163 €
108 737 €33 785 €29 007 €-25 048 €4 778 €20 270 €1 349 432 €
118 912 €32 344 €27 565 €-23 432 €4 778 €18 653 €1 368 086 €
129 090 €30 852 €26 074 €-21 762 €4 778 €16 984 €270 405 €
139 272 €29 309 €24 531 €-20 038 €4 778 €15 259 €254 185 €
149 457 €27 713 €22 935 €-18 256 €4 778 €13 478 €237 432 €
159 646 €26 062 €21 284 €-16 416 €4 778 €11 637 €220 128 €
169 839 €24 354 €19 575 €-14 514 €4 778 €9 736 €202 253 €
1710 036 €22 586 €17 808 €-12 550 €4 778 €7 772 €183 789 €
1810 237 €20 758 €15 980 €-10 521 €4 778 €5 743 €164 716 €
1910 441 €18 867 €14 088 €-8 425 €4 778 €3 647 €145 013 €
2010 650 €16 910 €12 131 €-6 260 €4 778 €1 481 €124 660 €
2110 863 €14 885 €10 107 €-4 022 €4 022 €-104 390 €
2211 081 €12 791 €8 013 €-1 711 €1 711 €-85 736 €
2311 302 €10 625 €5 846 €678 €--68 075 €
2411 528 €8 383 €3 605 €3 145 €--50 348 €
2511 759 €6 064 €1 286 €5 694 €--34 321 €
TOTAL234 164 €1 796 392 €578 331 €-1 562 228 €117 923 €Report final : 34 321 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 35 377 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 34 321 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 562 228 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 311 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 535 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 535 €-6 420 €+7 955 €
2+1 535 €-1 434 €+2 969 €
3+1 535 €-1 434 €+2 969 €
4+1 535 €-1 434 €+2 969 €
5+1 535 €-1 434 €+2 969 €
6+1 535 €-1 434 €+2 969 €
7+1 535 €-1 434 €+2 969 €
8+1 535 €-1 434 €+2 969 €
9+1 535 €-1 434 €+2 969 €
10+1 535 €-1 434 €+2 969 €
11+1 535 €-1 434 €+2 969 €
12+1 535 €-1 434 €+2 969 €
13+1 535 €-1 434 €+2 969 €
14+1 535 €-1 434 €+2 969 €
15+1 535 €-1 434 €+2 969 €
16+1 535 €-1 434 €+2 969 €
17+1 535 €-1 434 €+2 969 €
18+1 535 €-1 434 €+2 969 €
19+1 535 €-1 434 €+2 969 €
20+1 535 €-1 434 €+2 969 €
21+1 535 €-1 207 €+2 742 €
22+1 535 €-513 €+2 048 €
23+1 535 €0 €+1 535 €
24+1 535 €0 €+1 535 €
25+1 535 €0 €+1 535 €
Total+38 375 €-35 377 €+73 752 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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