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Achat ferme

Bien expiré
VilleTrogues (37)
Surface166m²
Coût Total233 420€
Loyer Annuel14 650€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 945,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Surface de 166 m², 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1875, 1 Salle d'eau, Chauffage individuel, Une entrée, Salle à manger, Terrain de 4300 m², Calme

Mélissa vous propose sur la commune de TROGUES (moins de dix minutes de L'ILE BOUCHARD), une charmante ancienne ferme au style authentique, avec poutres apparentes et murs en pierres. Elle comprend une entrée, une salle à manger avec cheminée, une cuisine aménagée et équipée, un vaste salon avec cheminée, une véranda, une salle d'eau ainsi que quatre chambres. Le tout pour une superficie de 166m2 habitable.

Vous apprécierez également une chaufferie, deux caves creusées dans le roc, un atelier, un hangar, ainsi qu'un puits. Le tout est implanté sur un terrain entièrement clos de 4 300 m², sans aucun vis-à-vis, offrant calme et intimité. Pour plus de renseignements ou programmer une visite : Mélissa CHARLES

Ville : Trogues
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37220
Coordonnées : 47.120520, 0.515730
Total : 233 420€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 63 860€
Valeur du bien : 220 860€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1221€/mois
Loyer annuel estimé : 14650€/an
Fourchette totale : 998€ - 1494€/mois
Fourchette annuelle : 11970€ - 17930€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 138,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 204,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 198,09€
Coût de l'assurance :19 840,70€
Taxe foncière : 1 465,00€/an
Soit par mois : 122,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 220,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 326,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, amélioration de l'éclairage
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et plomberie, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - équipements datés nécessitant mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 860 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 960€
    Isolation combles: 166 m² × 60€/m² = 9960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 800€ = 16800€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Rénovation chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant peinture, électricité et menuiseries)
  • Rafraîchissement salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant peinture et amélioration de l'éclairage)
  • Rafraîchissement cuisine:1 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 100€/m² = 1000€ (incluant électricité et plomberie)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trogues (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 221 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 650 €/an
Calcul : 1 221 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 420 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 465 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 629 €
Revenus locatifs : +14 650 €
Charges déductibles : -73 629 €
Résultat foncier Année 1 : -58 979 €(Déficit de 58 979 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 579 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 769 €/an
Revenus locatifs : +14 650 €
Charges déductibles : -9 769 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 881 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37579.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 650 €73 637 €7 518 €-58 987 €21 400 €37 587 €37 587 €
214 943 €9 573 €7 315 €5 370 €--32 217 €
315 242 €9 363 €7 105 €5 879 €--26 339 €
415 547 €9 146 €6 888 €6 401 €--19 938 €
515 858 €8 922 €6 663 €6 936 €--13 002 €
616 175 €8 690 €6 432 €7 485 €--5 518 €
716 498 €8 451 €6 192 €8 047 €---
816 828 €8 204 €5 945 €8 625 €---
917 165 €7 948 €5 690 €9 217 €---
1017 508 €7 684 €5 426 €9 824 €---
1117 858 €7 412 €5 153 €10 447 €---
1218 215 €7 130 €4 871 €11 086 €---
1318 580 €6 839 €4 580 €11 741 €---
1418 951 €6 538 €4 280 €12 413 €---
1519 330 €6 228 €3 969 €13 103 €---
1619 717 €5 907 €3 648 €13 810 €---
1720 111 €5 575 €3 317 €14 536 €---
1820 514 €5 233 €2 974 €15 281 €---
1920 924 €4 879 €2 621 €16 045 €---
2021 342 €4 514 €2 255 €16 828 €---
2121 769 €4 136 €1 878 €17 633 €---
2222 205 €3 746 €1 488 €18 458 €---
2322 649 €3 343 €1 085 €19 305 €---
2423 102 €2 927 €668 €20 175 €---
2523 564 €2 497 €238 €21 067 €---
TOTAL469 245 €228 524 €108 198 €240 721 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 650 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 077 €-6 420 €+9 497 €
2+3 077 €0 €+3 077 €
3+3 077 €0 €+3 077 €
4+3 077 €0 €+3 077 €
5+3 077 €0 €+3 077 €
6+3 077 €0 €+3 077 €
7+3 077 €+759 €+2 318 €
8+3 077 €+2 587 €+490 €
9+3 077 €+2 765 €+312 €
10+3 077 €+2 947 €+130 €
11+3 077 €+3 134 €-57 €
12+3 077 €+3 326 €-249 €
13+3 077 €+3 522 €-445 €
14+3 077 €+3 724 €-647 €
15+3 077 €+3 931 €-854 €
16+3 077 €+4 143 €-1 066 €
17+3 077 €+4 361 €-1 284 €
18+3 077 €+4 584 €-1 507 €
19+3 077 €+4 813 €-1 736 €
20+3 077 €+5 049 €-1 972 €
21+3 077 €+5 290 €-2 213 €
22+3 077 €+5 537 €-2 460 €
23+3 077 €+5 792 €-2 715 €
24+3 077 €+6 052 €-2 975 €
25+3 077 €+6 320 €-3 243 €
Total+76 925 €+72 216 €+4 709 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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