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Investissement locatif

VilleMesnil-Amey (50)
Surface250m²
Coût Total247 650€
Loyer Annuel27 340€
Rentabilité11.04%
Cashflow/mois+771€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 640 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère de 4 logements indépendants représentant une surface approximative totale de 250m². 1 logement actuellement loué en meublé, disponibilité octobre 2026. Les 3 autres à rénover en totalité. Cuisine, pièce de vie, chambres et sanitaires pour chacun. Agrandissement possible par grenier. Accès et terrain privés. Non soumis aux DPE. ACHAT PAR LOT POSSIBLE BERYL IMMOBILIER [Coordonnées masquées]

Ville : Mesnil-Amey
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50570
Coordonnées : 49.103930, -1.204420
Total : 247 650€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 74 850€
Valeur du bien : 234 850€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 9.11€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 11.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 2278€/mois
Loyer annuel estimé : 27340€/an
Fourchette totale : 1845€ - 2813€/mois
Fourchette annuelle : 22143€ - 33757€/an
Rentabilité brute :11.04%
Fourchette de rentabilité :8.94% - 13.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 209,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 279,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 187,01€
Coût de l'assurance :21 050,25€
Taxe foncière : 2 734,04€/an
Soit par mois : 227,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 278,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 507,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :770,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 250 m²
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 250 m²
Raison: Normes de plomberie - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 850 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:17 500€
    Isolation combles: 250 m² × 70€/m² = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant éléments, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 250 m² × 10€/m² = 2500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mesnil-Amey (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 278 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 340 €/an
Calcul : 2 278 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 650 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 842 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 419 €
Revenus locatifs : +27 340 €
Charges déductibles : -86 419 €
Résultat foncier Année 1 : -59 079 €(Déficit de 59 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 569 €/an
Revenus locatifs : +27 340 €
Charges déductibles : -11 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 771 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37678.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 340 €86 427 €8 001 €-59 087 €21 400 €37 687 €37 687 €
227 887 €11 361 €7 785 €16 526 €--21 161 €
328 445 €11 138 €7 562 €17 307 €--3 853 €
429 014 €10 907 €7 331 €18 107 €---
529 594 €10 668 €7 092 €18 926 €---
630 186 €10 422 €6 846 €19 764 €---
730 790 €10 168 €6 592 €20 622 €---
831 406 €9 905 €6 329 €21 501 €---
932 034 €9 633 €6 057 €22 401 €---
1032 674 €9 352 €5 776 €23 322 €---
1133 328 €9 062 €5 486 €24 266 €---
1233 994 €8 763 €5 186 €25 232 €---
1334 674 €8 453 €4 877 €26 221 €---
1435 368 €8 133 €4 557 €27 235 €---
1536 075 €7 803 €4 227 €28 273 €---
1636 797 €7 461 €3 885 €29 336 €---
1737 533 €7 108 €3 532 €30 424 €---
1838 283 €6 744 €3 168 €31 539 €---
1939 049 €6 367 €2 791 €32 682 €---
2039 830 €5 978 €2 402 €33 852 €---
2140 626 €5 576 €2 000 €35 050 €---
2241 439 €5 161 €1 585 €36 278 €---
2342 268 €4 731 €1 155 €37 536 €---
2443 113 €4 288 €712 €38 825 €---
2543 975 €3 830 €254 €40 145 €---
TOTAL875 722 €279 438 €115 187 €596 283 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 596 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 741 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 741 €-6 420 €+12 161 €
2+5 741 €0 €+5 741 €
3+5 741 €0 €+5 741 €
4+5 741 €+4 276 €+1 465 €
5+5 741 €+5 678 €+63 €
6+5 741 €+5 929 €-188 €
7+5 741 €+6 187 €-446 €
8+5 741 €+6 450 €-709 €
9+5 741 €+6 720 €-979 €
10+5 741 €+6 997 €-1 256 €
11+5 741 €+7 280 €-1 539 €
12+5 741 €+7 570 €-1 829 €
13+5 741 €+7 866 €-2 125 €
14+5 741 €+8 170 €-2 429 €
15+5 741 €+8 482 €-2 741 €
16+5 741 €+8 801 €-3 060 €
17+5 741 €+9 127 €-3 386 €
18+5 741 €+9 462 €-3 721 €
19+5 741 €+9 805 €-4 064 €
20+5 741 €+10 156 €-4 415 €
21+5 741 €+10 515 €-4 774 €
22+5 741 €+10 884 €-5 143 €
23+5 741 €+11 261 €-5 520 €
24+5 741 €+11 648 €-5 907 €
25+5 741 €+12 044 €-6 303 €
Total+143 525 €+178 885 €+-35 360 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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