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Maison de 143m2

Bien expiré
VilleSaint-Michel-en-l'Herm (85)
Surface143m²
Coût Total223 964€
Loyer Annuel22 020€
Rentabilité9.83%
Cashflow/mois+477€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 670 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 962,73 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Maison composée d'un séjour avec cuisine ouverte, trois chambres, une salle d'eau avec douche, lavabo et wc. A l'étage, sur palier une grande mezzanine, trois chambres et un wc. A l'extérieur, un garage. Le tout sur un terrain de 318m2. Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.agencedulittoral.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Michel-en-l'Herm
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85580
Coordonnées : 46.352805, -1.241381
Total : 223 964€
Prix d'acquisition : 137 670€
Travaux : 75 280€
Valeur du bien : 212 950€
Frais de notaire : 11 014€
Coût estimé : 11 014€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 12.83€/m²/mois
Fourchette : 9.43€ - 17.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1835€/mois
Loyer annuel estimé : 22020€/an
Fourchette totale : 1348€ - 2497€/mois
Fourchette annuelle : 16182€ - 29963€/an
Rentabilité brute :9.83%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 13.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 961,54 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :280 500 €
Prix d'achat :137 670 €
Décote à l'achat :-142 830€ (-50.9%)
Marge achat-revente :56 536€ (20.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 964€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 109,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 174,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 808,30€
Coût de l'assurance :19 596,85€
Taxe foncière : 2 201,96€/an
Soit par mois : 183,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 834,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 358,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :476,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine dans véranda, installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux avec carrelage en état correct
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, traitement des traces d'humidité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée avec traces d'humidité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 280 €(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Pose: 2000€ = 2000€
  • Isolation:8 580€
    Isolation toiture/combles: 143 m² × 60€/m² = 8580€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Pose: 1200€ = 1200€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 2000€/m² = 16000€, Électroménager: 4000€ = 4000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres:13 500€
    Rénovation lourde chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€
  • Entrée:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-en-l'Herm (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 020 €/an
Calcul : 1 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 518 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 964 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 784 €
Revenus locatifs : +22 020 €
Charges déductibles : -85 784 €
Résultat foncier Année 1 : -63 764 €(Déficit de 63 764 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 364 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 504 €/an
Revenus locatifs : +22 020 €
Charges déductibles : -10 504 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 516 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42364.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 670 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 486 €(65% de 137 670 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 254 €/an
Calcul : 89 486 € × 3,636% = 3 254 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 020 €85 791 €7 525 €-63 771 €21 400 €42 371 €42 371 €
222 460 €10 311 €7 325 €12 149 €--30 223 €
322 909 €10 104 €7 119 €12 805 €--17 418 €
423 367 €9 891 €6 905 €13 477 €--3 941 €
523 835 €9 669 €6 684 €14 165 €---
624 311 €9 441 €6 455 €14 871 €---
724 798 €9 204 €6 218 €15 594 €---
825 294 €8 959 €5 973 €16 335 €---
925 799 €8 705 €5 720 €17 094 €---
1026 315 €8 443 €5 457 €17 872 €---
1126 842 €8 172 €5 186 €18 670 €---
1227 379 €7 891 €4 906 €19 487 €---
1327 926 €7 601 €4 615 €20 325 €---
1428 485 €7 301 €4 315 €21 184 €---
1529 054 €6 990 €4 004 €22 064 €---
1629 636 €6 669 €3 683 €22 967 €---
1730 228 €6 336 €3 350 €23 892 €---
1830 833 €5 992 €3 006 €24 841 €---
1931 449 €5 636 €2 651 €25 813 €---
2032 078 €5 268 €2 282 €26 810 €---
2132 720 €4 887 €1 902 €27 833 €---
2233 374 €4 493 €1 508 €28 881 €---
2334 042 €4 086 €1 100 €29 956 €---
2434 723 €3 664 €678 €31 059 €---
2535 417 €3 228 €242 €32 189 €---
TOTAL705 295 €258 734 €108 808 €446 561 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 624 €-6 420 €+11 044 €
2+4 624 €0 €+4 624 €
3+4 624 €0 €+4 624 €
4+4 624 €0 €+4 624 €
5+4 624 €+3 067 €+1 557 €
6+4 624 €+4 461 €+163 €
7+4 624 €+4 678 €-54 €
8+4 624 €+4 900 €-276 €
9+4 624 €+5 128 €-504 €
10+4 624 €+5 362 €-738 €
11+4 624 €+5 601 €-977 €
12+4 624 €+5 846 €-1 222 €
13+4 624 €+6 098 €-1 474 €
14+4 624 €+6 355 €-1 731 €
15+4 624 €+6 619 €-1 995 €
16+4 624 €+6 890 €-2 266 €
17+4 624 €+7 168 €-2 544 €
18+4 624 €+7 452 €-2 828 €
19+4 624 €+7 744 €-3 120 €
20+4 624 €+8 043 €-3 419 €
21+4 624 €+8 350 €-3 726 €
22+4 624 €+8 664 €-4 040 €
23+4 624 €+8 987 €-4 363 €
24+4 624 €+9 318 €-4 694 €
25+4 624 €+9 657 €-5 033 €
Total+115 600 €+133 968 €+-18 368 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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