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DUPLEX RÉNOVÉ 53 m² – 11,7 % NET LCD

VilleAnnonay (07)
Surface53m²
Coût Total114 660€
Loyer Annuel6 701€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-515€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 500 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

79 500 € | Vendu meublé | Locataire en place

Duplex de 53 m² rénové entièrement en 2022. Tout électrique, ballon d’eau chaude et radiateurs neufs (fin 2025).

  • Vendu meublé et équipé, avec locataire en place : une entreprise qui paie 1 170 €/mois (depuis janvier 2026). Loyer moyen sur les 12 derniers mois via airbnb : 1 200 €/mois (à optimiser).

  • Charges totales (électricité, eau, conciergerie, copro, foncier, internet) : ~425 €/mois (à optimiser).

  • Cash-flow net : ~775 €/mois soit 9 300 €/an

  • Rendement brut : 18,1 % | Net : 11,7 %

Calme, lumineux, vue dégagée.

Visite sur RDV

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.237110, 4.670210
Total : 114 660€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 28 800€
Valeur du bien : 108 300€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 14.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6701€/an
Fourchette totale : 415€ - 752€/mois
Fourchette annuelle : 4978€ - 9020€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,63 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 789 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :+23 711€ (+42.5%)
Marge achat-revente :-58 871€ (-105.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 592,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 330,68€
Coût de l'assurance :9 746,10€
Taxe foncière : 670,08€/an
Soit par mois : 55,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 425,00€/mois
Soit par an : 5 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 558,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 073,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-514,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon d'eau chaude électrique actuel
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rafraîchir pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et des vasques si nécessaire, carrelage partiel
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage un peu daté nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain (10 m²): 700€/m² × 10 = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre (14 m²): 20€/m² × 14 = 280€, Main d'œuvre: 320€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon (30 m²): 20€/m² × 30 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 701 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 701 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 660 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 100 €/an
Calcul : 425 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 661 €
Revenus locatifs : +6 701 €
Charges déductibles : -38 661 €
Résultat foncier Année 1 : -31 960 €(Déficit de 31 960 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 260 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 861 €/an
Revenus locatifs : +6 701 €
Charges déductibles : -9 861 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 160 €/an(Déficit de 3 160 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21259.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 701 €38 664 €3 704 €-31 964 €10 700 €21 264 €21 264 €
26 835 €9 764 €3 604 €-2 930 €2 930 €-21 264 €
36 971 €9 661 €3 501 €-2 689 €2 689 €-21 264 €
47 111 €9 554 €3 394 €-2 443 €2 443 €-21 264 €
57 253 €9 444 €3 284 €-2 191 €2 191 €-21 264 €
67 398 €9 330 €3 170 €-1 931 €1 931 €-21 264 €
77 546 €9 212 €3 052 €-1 666 €1 666 €-21 264 €
87 697 €9 090 €2 930 €-1 393 €1 393 €-21 264 €
97 851 €8 964 €2 804 €-1 113 €1 113 €-21 264 €
108 008 €8 834 €2 674 €-826 €826 €-21 264 €
118 168 €8 700 €2 540 €-532 €532 €-21 264 €
128 332 €8 561 €2 401 €-230 €230 €--
138 498 €8 418 €2 258 €80 €---
148 668 €8 270 €2 110 €398 €---
158 842 €8 117 €1 957 €725 €---
169 018 €7 959 €1 799 €1 060 €---
179 199 €7 795 €1 635 €1 403 €---
189 383 €7 627 €1 467 €1 756 €---
199 570 €7 452 €1 292 €2 118 €---
209 762 €7 272 €1 112 €2 490 €---
219 957 €7 086 €926 €2 871 €---
2210 156 €6 894 €734 €3 263 €---
2310 359 €6 695 €535 €3 664 €---
2410 566 €6 490 €330 €4 077 €---
2510 778 €6 277 €118 €4 500 €---
TOTAL214 628 €236 129 €53 331 €-21 501 €28 643 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 593 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -21 501 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 407 €-3 210 €+4 617 €
2+1 407 €-879 €+2 286 €
3+1 407 €-807 €+2 214 €
4+1 407 €-733 €+2 140 €
5+1 407 €-657 €+2 064 €
6+1 407 €-579 €+1 986 €
7+1 407 €-500 €+1 907 €
8+1 407 €-418 €+1 825 €
9+1 407 €-334 €+1 741 €
10+1 407 €-248 €+1 655 €
11+1 407 €-160 €+1 567 €
12+1 407 €-69 €+1 476 €
13+1 407 €+24 €+1 383 €
14+1 407 €+120 €+1 287 €
15+1 407 €+217 €+1 190 €
16+1 407 €+318 €+1 089 €
17+1 407 €+421 €+986 €
18+1 407 €+527 €+880 €
19+1 407 €+635 €+772 €
20+1 407 €+747 €+660 €
21+1 407 €+861 €+546 €
22+1 407 €+979 €+428 €
23+1 407 €+1 099 €+308 €
24+1 407 €+1 223 €+184 €
25+1 407 €+1 350 €+57 €
Total+35 175 €-71 €+35 246 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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