Achat : Maison Saint-Nazaire (44600)

Bien expiré

VilleSaint-Nazaire (44)

Surface150m²

Coût Total319 800€

Loyer Annuel21 114€

Rentabilité6.60%

Cashflow/mois-90€

Prix : 220 000 €

Surface : 150 m²

Prix au m² : 1 466,67 €/m²

Chambres : 5

Pièces : 6

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 150 m², 6 pièces, 5 chambres, 1 balcon, Piscine, 392 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Immobilier.Notaires et l'office notarial Strateia Notaires vous proposent : Maison à vendre en Immo-interactif

Vente Immo Interactif, en exclusivité : Saint Nazaire, proche gare Sncf de Méan, au 77 bd Emile Zola, ma...

Ville : Saint-Nazaire

Département : Loire-Atlantique

Région : Pays de la Loire

Code postal : 44600

Coordonnées : 47.282730, -2.246380

Total : 319 800€

Prix d'acquisition : 220 000€

Travaux : 82 200€

Valeur du bien : 302 200€

Frais de notaire : 17 600€

Coût estimé : 17 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 150m²

Loyer prédit : 11.73€/m²/mois

Fourchette : 8.71€ - 15.80€/m²/mois

Loyer total estimé : 1760€/mois

Loyer annuel estimé : 21114€/an

Fourchette totale : 1306€ - 2371€/mois

Fourchette annuelle : 15671€ - 28448€/an

Rentabilité brute :6.60%

Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.90%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :319 800€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 578,78€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.37%

Assurance emprunteur :95,94€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 1 674,72€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 835,26€

Coût de l'assurance :28 782,00€

Taxe foncière : 2 103,00€/an

Soit par mois : 175,25€/mois

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 1 759,52€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 849,97€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-90,45€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 150 m²

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 150 m²

Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 6 fenêtres

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures

Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds, réparation des murs légèrement abîmés

Quantité: environ 55 m²

Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

CuisineOPTIONNEL

Sous-catégorie: Rafraîchissement léger

Peinture et vérification de la robinetterie

Quantité: 12 m²

Raison: État 4/5 visible sur photos - en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 200 €(548 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture:8 250€
Isolation combles perdus: 150 m² × 55€/m² = 8250€ (incluant main d'œuvre)
Chauffage:12 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
Menuiseries:7 200€
Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
Chambres:10 800€
Rénovation lourde chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (incluant peinture, revêtement sol, électricité)
Salon:1 100€
Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 20€/m² = 1100€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:1 800€
Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant peinture et vérification robinetterie)
Total:32 550€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 27 950€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 760 €/mois

Revenus locatifs annuels : 21 114 €/an

Calcul : 1 760 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 640 €/an

Base de calcul : Emprunt de 319 800 € à 3.37% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 151 €/an

Calcul : 96 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 200 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 094 €

Revenus locatifs : +21 114 €

Charges déductibles : -96 094 €

Résultat foncier Année 1 : -74 980 €(Déficit de 74 980 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 53 580 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 894 €/an

Revenus locatifs : +21 114 €

Charges déductibles : -13 894 €

Résultat foncier Années 2+ : 7 220 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53579.67 € reporté.

Prix d'achat du bien : 220 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 5 200 €/an

Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	21 114 €	96 104 €	10 650 €	-74 990 €	21 400 €	53 590 €	53 590 €
2	21 537 €	13 620 €	10 366 €	7 916 €	-	-	45 674 €
3	21 967 €	13 327 €	10 072 €	8 641 €	-	-	37 033 €
4	22 407 €	13 023 €	9 769 €	9 384 €	-	-	27 649 €
5	22 855 €	12 709 €	9 455 €	10 146 €	-	-	17 504 €
6	23 312 €	12 384 €	9 130 €	10 928 €	-	-	6 576 €
7	23 778 €	12 048 €	8 794 €	11 730 €	-	-	-
8	24 254 €	11 701 €	8 446 €	12 553 €	-	-	-
9	24 739 €	11 341 €	8 087 €	13 397 €	-	-	-
10	25 233 €	10 970 €	7 715 €	14 264 €	-	-	-
11	25 738 €	10 585 €	7 331 €	15 153 €	-	-	-
12	26 253 €	10 188 €	6 934 €	16 065 €	-	-	-
13	26 778 €	9 777 €	6 522 €	17 001 €	-	-	-
14	27 314 €	9 352 €	6 097 €	17 962 €	-	-	-
15	27 860 €	8 912 €	5 658 €	18 948 €	-	-	-
16	28 417 €	8 457 €	5 203 €	19 960 €	-	-	-
17	28 985 €	7 987 €	4 732 €	20 999 €	-	-	-
18	29 565 €	7 500 €	4 246 €	22 065 €	-	-	-
19	30 156 €	6 997 €	3 743 €	23 159 €	-	-	-
20	30 759 €	6 477 €	3 223 €	24 283 €	-	-	-
21	31 375 €	5 939 €	2 684 €	25 436 €	-	-	-
22	32 002 €	5 382 €	2 128 €	26 620 €	-	-	-
23	32 642 €	4 807 €	1 552 €	27 836 €	-	-	-
24	33 295 €	4 211 €	957 €	29 084 €	-	-	-
25	33 961 €	3 596 €	341 €	30 365 €	-	-	-
TOTAL	676 295 €	317 392 €	153 835 €	358 903 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 903 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 114 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +4 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+4 434 €	-6 420 €	+10 854 €
2	+4 434 €	0 €	+4 434 €
3	+4 434 €	0 €	+4 434 €
4	+4 434 €	0 €	+4 434 €
5	+4 434 €	0 €	+4 434 €
6	+4 434 €	0 €	+4 434 €
7	+4 434 €	+1 546 €	+2 888 €
8	+4 434 €	+3 766 €	+668 €
9	+4 434 €	+4 019 €	+415 €
10	+4 434 €	+4 279 €	+155 €
11	+4 434 €	+4 546 €	-112 €
12	+4 434 €	+4 820 €	-386 €
13	+4 434 €	+5 100 €	-666 €
14	+4 434 €	+5 389 €	-955 €
15	+4 434 €	+5 684 €	-1 250 €
16	+4 434 €	+5 988 €	-1 554 €
17	+4 434 €	+6 300 €	-1 866 €
18	+4 434 €	+6 619 €	-2 185 €
19	+4 434 €	+6 948 €	-2 514 €
20	+4 434 €	+7 285 €	-2 851 €
21	+4 434 €	+7 631 €	-3 197 €
22	+4 434 €	+7 986 €	-3 552 €
23	+4 434 €	+8 351 €	-3 917 €
24	+4 434 €	+8 725 €	-4 291 €
25	+4 434 €	+9 110 €	-4 676 €
Total	+110 850 €	+107 671 €	+3 179 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat : Maison Saint-Nazaire (44600)

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Achat : Maison Saint-Nazaire (44600)

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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