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Maison de village 4 pièces 90 m²

VilleCamboulit (46)
Surface90
Coût Total164 384
Loyer Annuel8 369
Rentabilité5.09%
Cashflow/mois-245
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 800 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 942,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 4 pièces 90 m² - Maison de village 4 pièces 90 m²

REFERENCE ANNONCE : 127 - Située au coeur d'un environnement calme, cette maison de village, en partie en pierre, séduira les amateurs de rénovation et de projets personnalisés. Élevée en partie sur caves, elle se compose à l'étage d'une véranda non chauffée, ouvrant sur une pièce de vie avec cheminée. Dans le prolongement du séjour, vous découvrirez une spacieuse chambre d'environ 24 m². Une seconde pièce pouvant faire office de bureau, dressing ou espace de rangement, complète cet espace. Une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant sont accessibles depuis l'espace nuit. La maison dispose également d'une cuisine indépendante, simple, avec accès direct à une terrasse située à l'avant, parfaite pour profiter des extérieurs. À l'extérieur, un jardin offre un beau potentiel d'aménagement pour créer un espace agréable selon vos envies. Ce bien nécessite une rénovation complète, mais représente une belle opportunité pour les amoureux de l'ancien souhaitant créer un lieu de vie à leur image. (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 90 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Camboulit
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46100
Coordonnées : 44.592632, 1.942355
Total : 164 384
Prix d'acquisition : 84 800
Travaux : 72 800
Valeur du bien : 157 600
Frais de notaire : 6 784
Coût estimé : 6 784
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8369€/an
Fourchette totale : 542€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 6509€ - 10760€/an
Rentabilité brute :5.09%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 051,28 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :184 615
Prix d'achat :84 800
Décote à l'achat :-99 815 (-54.1%)
Marge achat-revente :20 231€ (11.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 384
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 028,80
Coût de l'assurance :14 383,60
Taxe foncière : 836,88€/an
Soit par mois : 69,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 90 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 90 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 800(809 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 400
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:13 500
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie:13 500
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Camboulit (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 369 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 384 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 926
Revenus locatifs : +8 369
Charges déductibles : -79 926
Résultat foncier Année 1 : -71 557(Déficit de 71 557 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 157
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 126 €/an
Revenus locatifs : +8 369
Charges déductibles : -7 126
Résultat foncier Années 2+ : 1 243 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50157.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 120(65% de 84 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 004 €/an
Calcul : 55 120 € × 3,636% = 2 004
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 36979 9325 719-71 56321 400 €50 163 €50 163 €
28 5366 9825 5701 554--48 609 €
38 7076 8275 4151 880--46 729 €
48 8816 6675 2552 214--44 515 €
59 0596 5015 0892 558--41 958 €
69 2406 3294 9172 911--39 047 €
79 4256 1514 7393 274--35 773 €
89 6135 9664 5543 647--32 126 €
99 8055 7754 3634 030--28 096 €
1010 0015 5774 1654 424--23 672 €
1110 2025 3723 9604 829--18 843 €
1210 4065 1603 7485 246---
1310 6144 9403 5285 674---
1410 8264 7123 3006 114---
1511 0424 4763 0646 566---
1611 2634 2322 8197 032---
1711 4893 9792 5667 510---
1811 7183 7162 3048 002---
1911 9533 4452 0328 508---
2012 1923 1631 7519 028---
2112 4362 8721 4609 564---
2212 6842 5701 15810 114---
2312 9382 25884510 680---
2413 1971 93452211 263---
2513 4611 59818611 862---
TOTAL268 055191 13483 02976 92121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 921
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 757-6 420+8 177
2+1 7570+1 757
3+1 7570+1 757
4+1 7570+1 757
5+1 7570+1 757
6+1 7570+1 757
7+1 7570+1 757
8+1 7570+1 757
9+1 7570+1 757
10+1 7570+1 757
11+1 7570+1 757
12+1 757+1 574+183
13+1 757+1 702+55
14+1 757+1 834-77
15+1 757+1 970-213
16+1 757+2 109-352
17+1 757+2 253-496
18+1 757+2 401-644
19+1 757+2 552-795
20+1 757+2 709-952
21+1 757+2 869-1 112
22+1 757+3 034-1 277
23+1 757+3 204-1 447
24+1 757+3 379-1 622
25+1 757+3 559-1 802
Total+43 925+28 729+15 196
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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