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Appartement 6 pièces 129 m²

VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface129m²
Coût Total229 320€
Loyer Annuel13 968€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 1 310,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre Romans-sur-Isère

A VENDRE, EN EXCLUSIVITE, A ROMANS SUR ISERE -PLACE DE LA MAIRIE. Au 1er étage, sans ascenseur, d'une petite copropriété sécurisée, spacieux appartement de 129 m² comprenant : un hall d'entrée, une cuisine avec loggia et cellier, un salon/séjour de 38 m² donnant sur une véranda de 21 m², 4 chambres, une salle d'eau, une salle de bains, un WC. Chauffage individuel électrique. Rafraichissement à prévoir. Stationnement en bas d'immeuble

Pour tous renseignements complémentaires n'hésitez pas à contacter l'agence

IMMO DE FRANCE HYBORD Référence annonce : VA46860-GROUPEVALRIM26 Date de réalisation du diagnostic : 12/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5 Charges prévisionnelles annuelles : 491 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 860 € et 3 930 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.043851, 5.049273
Total : 229 320€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 46 800€
Valeur du bien : 215 800€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1164€/mois
Loyer annuel estimé : 13968€/an
Fourchette totale : 904€ - 1499€/mois
Fourchette annuelle : 10850€ - 17983€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 625,05 €/m²
Basé sur :322 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 631 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-40 631€ (-19.4%)
Marge achat-revente :-19 689€ (-9.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 123,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :66,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 190,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 753,96€
Coût de l'assurance :20 065,50€
Taxe foncière : 1 396,81€/an
Soit par mois : 116,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,92€/mois
Soit par an : 491,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 164,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 347,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires et mise à jour des finitions
Quantité: salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 129 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 800 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 1000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:12 900€
    Mise aux normes électricité: 129 m² × 100€/m² = 12900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 968 €/an
Calcul : 1 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 320 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 397 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 960 €
Revenus locatifs : +13 968 €
Charges déductibles : -56 960 €
Résultat foncier Année 1 : -42 992 €(Déficit de 42 992 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 592 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 160 €/an
Revenus locatifs : +13 968 €
Charges déductibles : -10 160 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21592.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 968 €56 968 €7 477 €-43 000 €21 400 €21 600 €21 600 €
214 247 €9 966 €7 276 €4 281 €--17 319 €
314 532 €9 759 €7 068 €4 774 €--12 545 €
414 823 €9 544 €6 853 €5 279 €--7 265 €
515 120 €9 321 €6 631 €5 798 €--1 467 €
615 422 €9 092 €6 401 €6 330 €---
715 730 €8 855 €6 164 €6 876 €---
816 045 €8 609 €5 919 €7 435 €---
916 366 €8 356 €5 666 €8 010 €---
1016 693 €8 094 €5 404 €8 599 €---
1117 027 €7 823 €5 133 €9 204 €---
1217 368 €7 544 €4 853 €9 824 €---
1317 715 €7 255 €4 564 €10 460 €---
1418 069 €6 956 €4 265 €11 113 €---
1518 431 €6 647 €3 956 €11 784 €---
1618 799 €6 328 €3 637 €12 471 €---
1719 175 €5 998 €3 307 €13 177 €---
1819 559 €5 657 €2 967 €13 902 €---
1919 950 €5 305 €2 614 €14 645 €---
2020 349 €4 940 €2 250 €15 408 €---
2120 756 €4 564 €1 874 €16 192 €---
2221 171 €4 175 €1 485 €16 996 €---
2321 594 €3 773 €1 083 €17 821 €---
2422 026 €3 358 €667 €18 669 €---
2522 467 €2 928 €238 €19 538 €---
TOTAL447 402 €221 815 €107 754 €225 588 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 933 €-6 420 €+9 353 €
2+2 933 €0 €+2 933 €
3+2 933 €0 €+2 933 €
4+2 933 €0 €+2 933 €
5+2 933 €0 €+2 933 €
6+2 933 €+1 459 €+1 474 €
7+2 933 €+2 063 €+870 €
8+2 933 €+2 231 €+702 €
9+2 933 €+2 403 €+530 €
10+2 933 €+2 580 €+353 €
11+2 933 €+2 761 €+172 €
12+2 933 €+2 947 €-14 €
13+2 933 €+3 138 €-205 €
14+2 933 €+3 334 €-401 €
15+2 933 €+3 535 €-602 €
16+2 933 €+3 741 €-808 €
17+2 933 €+3 953 €-1 020 €
18+2 933 €+4 171 €-1 238 €
19+2 933 €+4 394 €-1 461 €
20+2 933 €+4 623 €-1 690 €
21+2 933 €+4 858 €-1 925 €
22+2 933 €+5 099 €-2 166 €
23+2 933 €+5 346 €-2 413 €
24+2 933 €+5 601 €-2 668 €
25+2 933 €+5 862 €-2 929 €
Total+73 325 €+67 676 €+5 649 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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