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Maison 8 pièces 182 m²

Bien expiré
VilleSaint-Clair-sur-Epte (95)
Surface182m²
Coût Total235 760€
Loyer Annuel22 724€
Rentabilité9.64%
Cashflow/mois+484€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 917,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 182 m²

A ETREPAGNY en centre ville à 15 minutes de Saint Clair sur Epte.

Maison d'habitation de 180 m2 environ avec un local commercial . Travaux à prévoir

Une maison de 79 m2 comprenant : une entrée, une cuisine, un séjour avec cheminée, un wc. A l'étage: 2 chambres, une salle de douche et un grenier. Un ascenseur. Une cave Un local commercial de 103 m2 comprenant une salle à manger, une salle de cuisson, une cuisine, une réserve, un bureau, un wc. A l'étage : 3 chambres dont une passante. Un grenier. Les 2 logements sont séparés mais on peut les rendre communicants, un beau potentiel.

Votre conseiller Nideal Immobilier : Alexandra RINCLA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 533787677 RCP MMA

Surface : 182 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/03/2025

Consommation énergie primaire : 173 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 169.20 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 730 € et 2 390 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Clair-sur-Epte
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95770
Coordonnées : 49.207150, 1.678242
Total : 235 760€
Prix d'acquisition : 167 000€
Travaux : 55 400€
Valeur du bien : 222 400€
Frais de notaire : 13 360€
Coût estimé : 13 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.58€ - 12.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1894€/mois
Loyer annuel estimé : 22724€/an
Fourchette totale : 1562€ - 2295€/mois
Fourchette annuelle : 18748€ - 27543€/an
Rentabilité brute :9.64%
Fourchette de rentabilité :7.95% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 142,68 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :389 967 €
Prix d'achat :167 000 €
Décote à l'achat :-222 967€ (-57.2%)
Marge achat-revente :154 207€ (39.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 161,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,94€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 220,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 656,73€
Coût de l'assurance :17 682,00€
Taxe foncière : 2 272,37€/an
Soit par mois : 189,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 893,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 409,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :483,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 400 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:9 100€
    Isolation combles: 182 m² × 50€/m² = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon (peinture): 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Clair-sur-Epte (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 724 €/an
Calcul : 1 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 760 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 707 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 176 €
Revenus locatifs : +22 724 €
Charges déductibles : -66 176 €
Résultat foncier Année 1 : -43 453 €(Déficit de 43 453 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 053 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 776 €/an
Revenus locatifs : +22 724 €
Charges déductibles : -10 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 947 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22052.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 550 €(65% de 167 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 947 €/an
Calcul : 108 550 € × 3,636% = 3 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 724 €66 184 €7 804 €-43 460 €21 400 €22 060 €22 060 €
223 178 €10 575 €7 596 €12 603 €--9 458 €
323 642 €10 360 €7 380 €13 282 €---
424 115 €10 137 €7 157 €13 978 €---
524 597 €9 906 €6 926 €14 691 €---
625 089 €9 668 €6 688 €15 421 €---
725 591 €9 421 €6 441 €16 170 €---
826 102 €9 166 €6 186 €16 936 €---
926 624 €8 902 €5 923 €17 722 €---
1027 157 €8 630 €5 650 €18 527 €---
1127 700 €8 348 €5 368 €19 352 €---
1228 254 €8 056 €5 077 €20 198 €---
1328 819 €7 755 €4 775 €21 064 €---
1429 396 €7 443 €4 464 €21 952 €---
1529 983 €7 121 €4 141 €22 863 €---
1630 583 €6 788 €3 808 €23 795 €---
1731 195 €6 443 €3 463 €24 752 €---
1831 819 €6 087 €3 107 €25 732 €---
1932 455 €5 718 €2 739 €26 737 €---
2033 104 €5 337 €2 358 €27 767 €---
2133 766 €4 944 €1 964 €28 823 €---
2234 442 €4 536 €1 557 €29 905 €---
2335 130 €4 115 €1 135 €31 015 €---
2435 833 €3 680 €700 €32 153 €---
2536 550 €3 229 €250 €33 320 €---
TOTAL727 847 €242 548 €112 657 €485 299 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 485 299 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 772 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 772 €-6 420 €+11 192 €
2+4 772 €0 €+4 772 €
3+4 772 €+1 147 €+3 625 €
4+4 772 €+4 193 €+579 €
5+4 772 €+4 407 €+365 €
6+4 772 €+4 626 €+146 €
7+4 772 €+4 851 €-79 €
8+4 772 €+5 081 €-309 €
9+4 772 €+5 317 €-545 €
10+4 772 €+5 558 €-786 €
11+4 772 €+5 806 €-1 034 €
12+4 772 €+6 059 €-1 287 €
13+4 772 €+6 319 €-1 547 €
14+4 772 €+6 586 €-1 814 €
15+4 772 €+6 859 €-2 087 €
16+4 772 €+7 139 €-2 367 €
17+4 772 €+7 426 €-2 654 €
18+4 772 €+7 720 €-2 948 €
19+4 772 €+8 021 €-3 249 €
20+4 772 €+8 330 €-3 558 €
21+4 772 €+8 647 €-3 875 €
22+4 772 €+8 972 €-4 200 €
23+4 772 €+9 305 €-4 533 €
24+4 772 €+9 646 €-4 874 €
25+4 772 €+9 996 €-5 224 €
Total+119 300 €+145 590 €+-26 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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