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Appartement à vendre

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface70m²
Coût Total138 080€
Loyer Annuel9 106€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Clermont-Fd, Rue François Taravant, au pied de la ligne de tram, des commerces et des grands axes, appartement 3 pièces, au 2eme et dernier étage d'un immeuble, avec entrée, cuisine aménagée avec loggia, séjour, dégagement avec un grand dressing, 2 chambres, salle de bains et wc. Une cave ainsi qu'une place de parking privative vient compléter ce bien.

Appartement traversant et lumineux, idéalement situé!

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.793939, 3.115250
Total : 138 080€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 40 880€
Valeur du bien : 130 880€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9106€/an
Fourchette totale : 592€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7110€ - 11663€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 861,56 €/m²
Basé sur :211 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 309 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-40 309€ (-30.9%)
Marge achat-revente :-7 771€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 731,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 298,31€
Coût de l'assurance :12 082,00€
Taxe foncière : 910,64€/an
Soit par mois : 75,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 758,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 420 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bien entretenues mais rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 880 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Rafraîchissement:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 106 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 080 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 046 €
Revenus locatifs : +9 106 €
Charges déductibles : -47 046 €
Résultat foncier Année 1 : -37 940 €(Déficit de 37 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 540 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 166 €/an
Revenus locatifs : +9 106 €
Charges déductibles : -6 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16539.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 106 €47 051 €4 777 €-37 944 €21 400 €16 544 €16 544 €
29 288 €6 045 €4 652 €3 243 €--13 301 €
39 474 €5 916 €4 522 €3 558 €--9 743 €
49 664 €5 782 €4 388 €3 882 €--5 861 €
59 857 €5 643 €4 249 €4 214 €--1 647 €
610 054 €5 499 €4 105 €4 555 €---
710 255 €5 350 €3 956 €4 905 €---
810 460 €5 195 €3 802 €5 265 €---
910 670 €5 036 €3 642 €5 634 €---
1010 883 €4 870 €3 476 €6 013 €---
1111 101 €4 699 €3 305 €6 402 €---
1211 323 €4 521 €3 127 €6 801 €---
1311 549 €4 337 €2 944 €7 212 €---
1411 780 €4 147 €2 753 €7 633 €---
1512 016 €3 950 €2 556 €8 066 €---
1612 256 €3 746 €2 352 €8 510 €---
1712 501 €3 534 €2 141 €8 967 €---
1812 751 €3 316 €1 922 €9 436 €---
1913 006 €3 089 €1 695 €9 917 €---
2013 266 €2 854 €1 460 €10 412 €---
2113 532 €2 611 €1 217 €10 921 €---
2213 802 €2 359 €965 €11 443 €---
2314 078 €2 099 €705 €11 980 €---
2414 360 €1 829 €435 €12 531 €---
2514 647 €1 549 €155 €13 098 €---
TOTAL291 680 €145 026 €69 298 €146 653 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 912 €-6 420 €+8 332 €
2+1 912 €0 €+1 912 €
3+1 912 €0 €+1 912 €
4+1 912 €0 €+1 912 €
5+1 912 €0 €+1 912 €
6+1 912 €+873 €+1 039 €
7+1 912 €+1 472 €+440 €
8+1 912 €+1 579 €+333 €
9+1 912 €+1 690 €+222 €
10+1 912 €+1 804 €+108 €
11+1 912 €+1 921 €-9 €
12+1 912 €+2 040 €-128 €
13+1 912 €+2 163 €-251 €
14+1 912 €+2 290 €-378 €
15+1 912 €+2 420 €-508 €
16+1 912 €+2 553 €-641 €
17+1 912 €+2 690 €-778 €
18+1 912 €+2 831 €-919 €
19+1 912 €+2 975 €-1 063 €
20+1 912 €+3 124 €-1 212 €
21+1 912 €+3 276 €-1 364 €
22+1 912 €+3 433 €-1 521 €
23+1 912 €+3 594 €-1 682 €
24+1 912 €+3 759 €-1 847 €
25+1 912 €+3 929 €-2 017 €
Total+47 800 €+43 996 €+3 804 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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