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Achat appartement

Bien expiré
VilleLyon 5e (69)
Surface57m²
Coût Total195 700€
Loyer Annuel12 873€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 500 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 2 236,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 57 m², Bâtiment de 3 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Rez-de-chaussée, 1 Toilette, Travaux

BIEN A RENOVER coeur St Just proche Trion belle opportunité pour cet appartement.. Situé dans un secteur prisé. Idéal pour investisseurs et pour premier achat.

Ville : Lyon 5e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69005
Coordonnées : 45.761820, 4.812820
Total : 195 700€
Prix d'acquisition : 127 500€
Travaux : 58 000€
Valeur du bien : 185 500€
Frais de notaire : 10 200€
Coût estimé : 10 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 18.82€/m²/mois
Fourchette : 14.75€ - 24.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1073€/mois
Loyer annuel estimé : 12873€/an
Fourchette totale : 841€ - 1369€/mois
Fourchette annuelle : 10089€ - 16426€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :57,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 202,32€
Coût de l'assurance :17 123,75€
Taxe foncière : 1 287,32€/an
Soit par mois : 107,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,83€/mois
Soit par an : 130,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 072,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 138,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - vérification nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 000 €(1 018 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 250€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Électricité:1 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Plomberie:1 800€
    Mise à niveau plomberie: 1 plomberie complète × 1800€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 073 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 873 €/an
Calcul : 1 073 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 700 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 685 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 287 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 130 €/an
Calcul : 11 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 555 €
Revenus locatifs : +12 873 €
Charges déductibles : -66 555 €
Résultat foncier Année 1 : -53 682 €(Déficit de 53 682 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 282 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 555 €/an
Revenus locatifs : +12 873 €
Charges déductibles : -8 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 318 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32281.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 875 €(65% de 127 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 014 €/an
Calcul : 82 875 € × 3,636% = 3 014 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 873 €66 561 €6 459 €-53 688 €21 400 €32 288 €32 288 €
213 131 €8 388 €6 286 €4 742 €--27 545 €
313 393 €8 209 €6 107 €5 184 €--22 362 €
413 661 €8 025 €5 922 €5 636 €--16 725 €
513 934 €7 834 €5 731 €6 101 €--10 624 €
614 213 €7 636 €5 534 €6 577 €--4 047 €
714 497 €7 432 €5 330 €7 066 €---
814 787 €7 221 €5 118 €7 567 €---
915 083 €7 002 €4 900 €8 081 €---
1015 385 €6 777 €4 674 €8 608 €---
1115 692 €6 543 €4 441 €9 149 €---
1216 006 €6 302 €4 200 €9 704 €---
1316 326 €6 052 €3 950 €10 274 €---
1416 653 €5 794 €3 692 €10 859 €---
1516 986 €5 528 €3 425 €11 458 €---
1617 326 €5 252 €3 150 €12 074 €---
1717 672 €4 967 €2 864 €12 705 €---
1818 026 €4 672 €2 570 €13 354 €---
1918 386 €4 367 €2 265 €14 019 €---
2018 754 €4 052 €1 950 €14 702 €---
2119 129 €3 726 €1 624 €15 403 €---
2219 511 €3 389 €1 287 €16 122 €---
2319 902 €3 041 €939 €16 861 €---
2420 300 €2 681 €579 €17 619 €---
2520 706 €2 309 €206 €18 397 €---
TOTAL412 332 €203 759 €93 202 €208 573 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 573 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 703 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 703 €-6 420 €+9 123 €
2+2 703 €0 €+2 703 €
3+2 703 €0 €+2 703 €
4+2 703 €0 €+2 703 €
5+2 703 €0 €+2 703 €
6+2 703 €0 €+2 703 €
7+2 703 €+905 €+1 798 €
8+2 703 €+2 270 €+433 €
9+2 703 €+2 424 €+279 €
10+2 703 €+2 582 €+121 €
11+2 703 €+2 745 €-42 €
12+2 703 €+2 911 €-208 €
13+2 703 €+3 082 €-379 €
14+2 703 €+3 258 €-555 €
15+2 703 €+3 437 €-734 €
16+2 703 €+3 622 €-919 €
17+2 703 €+3 812 €-1 109 €
18+2 703 €+4 006 €-1 303 €
19+2 703 €+4 206 €-1 503 €
20+2 703 €+4 411 €-1 708 €
21+2 703 €+4 621 €-1 918 €
22+2 703 €+4 837 €-2 134 €
23+2 703 €+5 058 €-2 355 €
24+2 703 €+5 286 €-2 583 €
25+2 703 €+5 519 €-2 816 €
Total+67 575 €+62 572 €+5 003 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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