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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâteau-Thierry (02)
Surface78.73m²
Coût Total154 130€
Loyer Annuel9 779€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 78.73 m²
Prix au m² : 1 460,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Chauffage au sol Urbain, Nombre d'égages : 4

Appartement de type F5 situé à Château-Thierry, dans un secteur calme avec écoles et commerces accessibles à pied. Positionné au 3ème et dernier étage d'une résidence avec accès sécurisé, cet appartement lumineux et traversant bénéficie de belles vues. Il s'ouvre sur un double séjour de plus de 25m², une cuisine aménagée, trois chambres, une salle d'eau , des wc et un dressing. Les plus: cuisine et salle d'eau neuves! Une cave et un box. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1690.0 € et 2330.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Faustine CHAMPAGNE EI, agent commercial (RSAC 900620055) - https://www.century21-pelletier-chateau-thierry.com/mentions_legales/

Ville : Château-Thierry
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02400
Coordonnées : 49.042489, 3.386386
Total : 154 130€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 29 930€
Valeur du bien : 144 930€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.73m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9779€/an
Fourchette totale : 649€ - 1022€/mois
Fourchette annuelle : 7794€ - 12269€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 640,75 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 176 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-14 176€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-24 954€ (-19.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 880,89€
Coût de l'assurance :13 486,37€
Taxe foncière : 977,87€/an
Soit par mois : 81,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78.73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 930 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:750€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Château-Thierry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 779 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 130 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 978 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 621 €
Revenus locatifs : +9 779 €
Charges déductibles : -36 621 €
Résultat foncier Année 1 : -26 842 €(Déficit de 26 842 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 691 €/an
Revenus locatifs : +9 779 €
Charges déductibles : -6 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 088 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5442.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 779 €36 626 €5 179 €-26 847 €21 400 €5 447 €5 447 €
29 974 €6 559 €5 041 €3 416 €--2 032 €
310 174 €6 416 €4 899 €3 757 €---
410 377 €6 269 €4 752 €4 108 €---
510 585 €6 117 €4 600 €4 468 €---
610 797 €5 959 €4 442 €4 837 €---
711 012 €5 796 €4 279 €5 216 €---
811 233 €5 628 €4 111 €5 605 €---
911 457 €5 453 €3 936 €6 004 €---
1011 687 €5 273 €3 756 €6 413 €---
1111 920 €5 086 €3 569 €6 834 €---
1212 159 €4 893 €3 376 €7 265 €---
1312 402 €4 694 €3 176 €7 708 €---
1412 650 €4 487 €2 970 €8 163 €---
1512 903 €4 273 €2 756 €8 630 €---
1613 161 €4 052 €2 535 €9 109 €---
1713 424 €3 823 €2 306 €9 601 €---
1813 693 €3 586 €2 069 €10 106 €---
1913 966 €3 341 €1 824 €10 625 €---
2014 246 €3 088 €1 571 €11 158 €---
2114 531 €2 826 €1 309 €11 705 €---
2214 821 €2 555 €1 037 €12 267 €---
2315 118 €2 274 €757 €12 843 €---
2415 420 €1 984 €467 €13 436 €---
2515 728 €1 684 €166 €14 045 €---
TOTAL313 216 €142 744 €74 881 €170 472 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 472 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 054 €-6 420 €+8 474 €
2+2 054 €0 €+2 054 €
3+2 054 €+518 €+1 536 €
4+2 054 €+1 232 €+822 €
5+2 054 €+1 340 €+714 €
6+2 054 €+1 451 €+603 €
7+2 054 €+1 565 €+489 €
8+2 054 €+1 681 €+373 €
9+2 054 €+1 801 €+253 €
10+2 054 €+1 924 €+130 €
11+2 054 €+2 050 €+4 €
12+2 054 €+2 180 €-126 €
13+2 054 €+2 312 €-258 €
14+2 054 €+2 449 €-395 €
15+2 054 €+2 589 €-535 €
16+2 054 €+2 733 €-679 €
17+2 054 €+2 880 €-826 €
18+2 054 €+3 032 €-978 €
19+2 054 €+3 188 €-1 134 €
20+2 054 €+3 347 €-1 293 €
21+2 054 €+3 511 €-1 457 €
22+2 054 €+3 680 €-1 626 €
23+2 054 €+3 853 €-1 799 €
24+2 054 €+4 031 €-1 977 €
25+2 054 €+4 213 €-2 159 €
Total+51 350 €+51 142 €+208 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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