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Achat maison

Bien expiré
VilleIssoudun (36)
Surface96m²
Coût Total139 657€
Loyer Annuel8 142€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 571 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 776,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 96 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée, Une entrée, Salle à manger, 1 Parking, Terrain de 558 m²

Maison familiale sur sous-sol complet, alliant confort et luminosité. Entrée, cuisine séparée, salon/salle à manger baigné de lumière, trois chambres, salle de bain, WC. Sous-sol avec garage, buanderie et pièce modulable. Jardin clos, idéal pour moments conviviaux. Chauffage gaz de ville. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Issoudun
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.937630, 1.991790
Total : 139 657€
Prix d'acquisition : 74 571€
Travaux : 59 120€
Valeur du bien : 133 691€
Frais de notaire : 5 966€
Coût estimé : 5 966€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8142€/an
Fourchette totale : 547€ - 841€/mois
Fourchette annuelle : 6568€ - 10094€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 657€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :681,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 720,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 735,76€
Coût de l'assurance :11 870,85€
Taxe foncière : 814,25€/an
Soit par mois : 67,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 678,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 96 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 120 €(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€/fenêtre = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Issoudun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 142 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 494 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 657 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 903 €
Revenus locatifs : +8 142 €
Charges déductibles : -64 903 €
Résultat foncier Année 1 : -56 760 €(Déficit de 56 760 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 360 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 783 €/an
Revenus locatifs : +8 142 €
Charges déductibles : -5 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35360.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 571 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 471 €(65% de 74 571 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 763 €/an
Calcul : 48 471 € × 3,636% = 1 763 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 142 €64 907 €4 498 €-56 765 €21 400 €35 365 €35 365 €
28 305 €5 666 €4 376 €2 640 €--32 725 €
38 471 €5 540 €4 251 €2 932 €--29 793 €
48 641 €5 410 €4 121 €3 231 €--26 563 €
58 814 €5 276 €3 987 €3 538 €--23 025 €
68 990 €5 137 €3 848 €3 853 €--19 172 €
79 170 €4 994 €3 705 €4 176 €--14 996 €
89 353 €4 846 €3 557 €4 507 €--10 489 €
99 540 €4 693 €3 404 €4 847 €--5 642 €
109 731 €4 535 €3 246 €5 196 €--446 €
119 926 €4 372 €3 083 €5 553 €---
1210 124 €4 204 €2 915 €5 921 €---
1310 327 €4 030 €2 740 €6 297 €---
1410 533 €3 850 €2 561 €6 683 €---
1510 744 €3 664 €2 375 €7 080 €---
1610 959 €3 472 €2 183 €7 487 €---
1711 178 €3 274 €1 984 €7 904 €---
1811 401 €3 069 €1 780 €8 333 €---
1911 629 €2 857 €1 568 €8 772 €---
2011 862 €2 638 €1 349 €9 224 €---
2112 099 €2 412 €1 123 €9 687 €---
2212 341 €2 179 €890 €10 162 €---
2312 588 €1 938 €649 €10 650 €---
2412 840 €1 689 €400 €11 151 €---
2513 097 €1 432 €143 €11 665 €---
TOTAL260 806 €156 083 €64 736 €104 723 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 723 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 142 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 710 €-6 420 €+8 130 €
2+1 710 €0 €+1 710 €
3+1 710 €0 €+1 710 €
4+1 710 €0 €+1 710 €
5+1 710 €0 €+1 710 €
6+1 710 €0 €+1 710 €
7+1 710 €0 €+1 710 €
8+1 710 €0 €+1 710 €
9+1 710 €0 €+1 710 €
10+1 710 €0 €+1 710 €
11+1 710 €+1 532 €+178 €
12+1 710 €+1 776 €-66 €
13+1 710 €+1 889 €-179 €
14+1 710 €+2 005 €-295 €
15+1 710 €+2 124 €-414 €
16+1 710 €+2 246 €-536 €
17+1 710 €+2 371 €-661 €
18+1 710 €+2 500 €-790 €
19+1 710 €+2 632 €-922 €
20+1 710 €+2 767 €-1 057 €
21+1 710 €+2 906 €-1 196 €
22+1 710 €+3 049 €-1 339 €
23+1 710 €+3 195 €-1 485 €
24+1 710 €+3 345 €-1 635 €
25+1 710 €+3 500 €-1 790 €
Total+42 750 €+31 417 €+11 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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