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Maison 2 pièces 81 m²

VilleSaint-Fulgent (85)
Surface81m²
Coût Total132 632€
Loyer Annuel8 139€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 400 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 869,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 81 m²

? Maison en pierre à rénover – Fort potentiel – Saint-Fulgent

Située dans un environnement calme, au coeur du village de Saint-Fulgent, cette maison en pierre offre un beau potentiel de rénovation avec environ 110 m² habitables après travaux.

Composition :

  • 80 m² habitables existants
  • Grenier aménageable d'environ 30 m² (après rehaussement)

Dépendances :

  • 2 granges d'environ 15 m²
  • 1 grange d'environ 45 m²

Petit jardin agréable exposé Sud-Est. Rénovation globale à prévoir, dont création du compteur d'eau. Idéal primo-accédant (PTZ) ou investisseur.

? À 15 min de Montaigu, 20 min de Les Herbiers, 35 min de La Roche-sur-Yon.

A visiter pour en découvrir le potentiel

MBO

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Votre conseiller Agence Duret Montaigu-Vendée : Marine BONNET Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 81 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Fulgent
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85250
Coordonnées : 46.880283, -1.115605
Total : 132 632€
Prix d'acquisition : 70 400€
Travaux : 56 600€
Valeur du bien : 127 000€
Frais de notaire : 5 632€
Coût estimé : 5 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8139€/an
Fourchette totale : 534€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6408€ - 10339€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 871,39 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :151 583 €
Prix d'achat :70 400 €
Décote à l'achat :-81 183€ (-53.6%)
Marge achat-revente :18 951€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 632€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 686,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 689,82€
Coût de l'assurance :11 605,30€
Taxe foncière : 813,94€/an
Soit par mois : 67,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 678,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol, peinture et revêtement
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et revêtement usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création compteur d'eau
Création d'un compteur d'eau pour la maison
Quantité: 1 compteur
Raison: Travaux nécessaires pour la mise en service de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 600 €(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 100€
    Isolation des combles: 81 m² × 100€/m² = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 600€
    Rénovation salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:800€
    Création compteur d'eau: 1 compteur × 800€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Fulgent (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 139 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 632 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 159 €
Revenus locatifs : +8 139 €
Charges déductibles : -62 159 €
Résultat foncier Année 1 : -54 020 €(Déficit de 54 020 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 620 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 559 €/an
Revenus locatifs : +8 139 €
Charges déductibles : -5 559 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 580 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32619.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 760 €(65% de 70 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 664 €/an
Calcul : 45 760 € × 3,636% = 1 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 139 €62 163 €4 285 €-54 024 €21 400 €32 624 €32 624 €
28 302 €5 447 €4 169 €2 855 €--29 769 €
38 468 €5 328 €4 050 €3 140 €--26 629 €
48 638 €5 204 €3 926 €3 433 €--23 195 €
58 810 €5 077 €3 798 €3 734 €--19 461 €
68 987 €4 945 €3 666 €4 042 €--15 420 €
79 166 €4 808 €3 530 €4 358 €--11 062 €
89 350 €4 668 €3 389 €4 682 €--6 379 €
99 537 €4 522 €3 244 €5 015 €--1 365 €
109 727 €4 372 €3 094 €5 356 €---
119 922 €4 216 €2 938 €5 706 €---
1210 120 €4 056 €2 778 €6 065 €---
1310 323 €3 890 €2 612 €6 433 €---
1410 529 €3 719 €2 441 €6 811 €---
1510 740 €3 542 €2 264 €7 198 €---
1610 955 €3 359 €2 081 €7 596 €---
1711 174 €3 170 €1 892 €8 004 €---
1811 397 €2 975 €1 697 €8 423 €---
1911 625 €2 773 €1 495 €8 852 €---
2011 858 €2 565 €1 286 €9 293 €---
2112 095 €2 349 €1 071 €9 746 €---
2212 337 €2 127 €849 €10 210 €---
2312 583 €1 897 €619 €10 686 €---
2412 835 €1 659 €381 €11 176 €---
2513 092 €1 414 €136 €11 678 €---
TOTAL260 709 €150 244 €61 690 €110 465 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 709 €-6 420 €+8 129 €
2+1 709 €0 €+1 709 €
3+1 709 €0 €+1 709 €
4+1 709 €0 €+1 709 €
5+1 709 €0 €+1 709 €
6+1 709 €0 €+1 709 €
7+1 709 €0 €+1 709 €
8+1 709 €0 €+1 709 €
9+1 709 €0 €+1 709 €
10+1 709 €+1 197 €+512 €
11+1 709 €+1 712 €-3 €
12+1 709 €+1 819 €-110 €
13+1 709 €+1 930 €-221 €
14+1 709 €+2 043 €-334 €
15+1 709 €+2 159 €-450 €
16+1 709 €+2 279 €-570 €
17+1 709 €+2 401 €-692 €
18+1 709 €+2 527 €-818 €
19+1 709 €+2 656 €-947 €
20+1 709 €+2 788 €-1 079 €
21+1 709 €+2 924 €-1 215 €
22+1 709 €+3 063 €-1 354 €
23+1 709 €+3 206 €-1 497 €
24+1 709 €+3 353 €-1 644 €
25+1 709 €+3 503 €-1 794 €
Total+42 725 €+33 140 €+9 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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