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Achat : Appartement Verdun (55100)

VilleVerdun (55)
Surface47
Coût Total93 060
Loyer Annuel5 998
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-87
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 319,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 47 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 balcon

Situé dans la charmante ville de Verdun (55100), cet appartement de 47 m² offre un cadre de vie agréable et paisible. Verdun, riche en histoire et en verdure, est appréciée pour son atmosphère conviviale et ses nombreux équipements tels que les commerces, écoles et parcs à proximité. De plus, sa localisation stratégique permet un accès facile aux transports en commun et aux axes routiers principaux, facilitant ainsi les déplacements au quotidien. Ce ravissant appartement, situé au 3ème et dernier étage d'un immeuble de 1970, se compose d'une entrée, d'une cuisine équipée séparée, d'un séjour lumineux donnant accès à un balcon, d'une chambre confortable, d'une salle d'eau et de Wc séparés. Doté d'un chauffage électrique individuel et d'un chauffe-eau électrique individuel, ce bien offre un intérieur fonctionnel et chaleureux. Idéal pour un investissement locatif, le logement étant actuellement loué Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 14 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 588 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 62 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller Safti : Ludivine Brizion L'huillier, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Bar Le Duc sous le numéro 899 052 146

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.164800, 5.383220
Total : 93 060
Prix d'acquisition : 62 000
Travaux : 26 100
Valeur du bien : 88 100
Frais de notaire : 4 960
Coût estimé : 4 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 500€/mois
Loyer annuel estimé : 5998€/an
Fourchette totale : 398€ - 628€/mois
Fourchette annuelle : 4771€ - 7541€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 220,42 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 360
Prix d'achat :62 000
Décote à l'achat :+4 640 (+8.1%)
Marge achat-revente :-35 700€ (-62.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :460,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 488,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 211,29
Coût de l'assurance :8 142,75
Taxe foncière : 599,80€/an
Soit par mois : 49,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,00€/mois
Soit par an : 588,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 499,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - papier peint un peu vieilli, nécessite modernisation
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€, Éléments sanitaires: 1 ensemble × 300€ = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 998 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 060 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 737
Revenus locatifs : +5 998
Charges déductibles : -30 737
Résultat foncier Année 1 : -24 739(Déficit de 24 739 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 339
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 637 €/an
Revenus locatifs : +5 998
Charges déductibles : -4 637
Résultat foncier Années 2+ : 1 361 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3339.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 99830 7403 127-24 74221 400 €3 342 €3 342 €
26 1184 5573 0441 561--1 782 €
36 2404 4712 9581 769--13 €
46 3654 3832 8691 983---
56 4924 2912 7772 202---
66 6224 1962 6822 427---
76 7554 0972 5842 658---
86 8903 9952 4822 894---
97 0283 8902 3773 138---
107 1683 7812 2683 387---
117 3113 6682 1553 643---
127 4583 5522 0383 906---
137 6073 4311 9184 176---
147 7593 3061 7934 453---
157 9143 1771 6644 737---
168 0723 0441 5305 029---
178 2342 9061 3925 328---
188 3992 7631 2495 636---
198 5672 6151 1015 952---
208 7382 4629486 276---
218 9132 3047906 609---
229 0912 1406266 951---
239 2731 9714577 302---
249 4581 7952827 663---
259 6471 6141018 033---
TOTAL192 117109 14945 21182 96821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 968
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 260-6 420+7 680
2+1 2600+1 260
3+1 2600+1 260
4+1 260+591+669
5+1 260+661+599
6+1 260+728+532
7+1 260+797+463
8+1 260+868+392
9+1 260+941+319
10+1 260+1 016+244
11+1 260+1 093+167
12+1 260+1 172+88
13+1 260+1 253+7
14+1 260+1 336-76
15+1 260+1 421-161
16+1 260+1 509-249
17+1 260+1 598-338
18+1 260+1 691-431
19+1 260+1 786-526
20+1 260+1 883-623
21+1 260+1 983-723
22+1 260+2 085-825
23+1 260+2 191-931
24+1 260+2 299-1 039
25+1 260+2 410-1 150
Total+31 500+24 890+6 610
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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