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Immeuble 9 Lots - Oloron Sainte Marie - Spécial Investisseur

Bien expiré
VilleOloron-Sainte-Marie (64)
Surface555m²
Coût Total809 300€
Loyer Annuel67 763€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+864€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 685 000 €
Surface : 555 m²
Prix au m² : 1 234,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

📍 32 rue de Révol, en plein centre-ville, face à un parking public. Résidence calme et sécurisée, équipée d’un interphone, offrant un cadre de vie agréable à proximité des Pyrénées.

🏢 Composition de l’immeuble : • 8 appartements : 1 studio, 4 T2, 3 T3 • 1 local commercial • 🌿 Jardin partagé pour les résidents

💶 Revenus locatifs : • Loyers mensuels hors charges : 4 500 € • Loyers annuels : 54 000 € 💰 Prix de vente : 685 000 € 📊 Rentabilité brute : ~7,9 % ➡️ Possibilité de financement avec 1 an de différé, permettant d’optimiser la trésorerie et la rentabilité dès l’acquisition.

✔️ Immeuble bien entretenu ✔️ Propriétaire sérieux ✔️ Vente réalisée dans le cadre d’un arbitrage patrimonial, afin de financer de nouveaux projets

📁 Dossier complet disponible sur demande + Lien visite virtuelle 📞 Merci d’adresser une présentation de votre situation sur la messagerie le bon coin dans un premier temps

Ville : Oloron-Sainte-Marie
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64400
Coordonnées : 43.188250, -0.613510
Total : 809 300€
Prix d'acquisition : 685 000€
Travaux : 69 500€
Valeur du bien : 754 500€
Frais de notaire : 54 800€
Coût estimé : 54 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 555m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 8.30€ - 12.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 5647€/mois
Loyer annuel estimé : 67763€/an
Fourchette totale : 4609€ - 6919€/mois
Fourchette annuelle : 55307€ - 83023€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :809 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 982,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :236,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 218,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :385 429,91€
Coût de l'assurance :70 813,75€
Taxe foncière : 6 776,28€/an
Soit par mois : 564,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 646,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 783,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :863,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 555 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les appartements
Quantité: environ 10 fenêtres (estimé selon 1 fenêtre par 55 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement des chauffe-eaux électriques par des chauffe-eaux thermodynamiques dans les appartements
Quantité: 8 chauffe-eaux pour 8 appartements
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain dans les appartements (remplacement baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 8 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres dans les appartements (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, mise aux normes plomberie et électricité)
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement du salon (peinture, petites réparations)
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 500 €(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:8 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 8 chauffe-eaux × 4000€ = 32000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 salles de bain × 3000€ = 24000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres:15 000€
    Rénovation chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 55 m² × 50€ = 2750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oloron-Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 67 763 €/an
Calcul : 5 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 26 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 809 300 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 833 €/an
Calcul : 236 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 776 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 793 €
Revenus locatifs : +67 763 €
Charges déductibles : -105 793 €
Résultat foncier Année 1 : -38 030 €(Déficit de 38 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 36 293 €/an
Revenus locatifs : +67 763 €
Charges déductibles : -36 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16630.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 685 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 445 250 €(65% de 685 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 191 €/an
Calcul : 445 250 € × 3,636% = 16 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
167 763 €105 819 €26 710 €-38 056 €21 400 €16 656 €16 656 €
269 118 €35 604 €25 995 €33 514 €---
370 500 €34 865 €25 256 €35 636 €---
471 910 €34 100 €24 492 €37 810 €---
573 349 €33 310 €23 701 €40 038 €---
674 816 €32 493 €22 884 €42 322 €---
776 312 €31 649 €22 040 €44 663 €---
877 838 €30 775 €21 166 €47 063 €---
979 395 €29 872 €20 263 €49 523 €---
1080 983 €28 939 €19 330 €52 044 €---
1182 602 €27 973 €18 365 €54 629 €---
1284 254 €26 976 €17 367 €57 279 €---
1385 940 €25 944 €16 335 €59 996 €---
1487 658 €24 877 €15 268 €62 781 €---
1589 412 €23 774 €14 165 €65 638 €---
1691 200 €22 634 €13 025 €68 566 €---
1793 024 €21 454 €11 846 €71 569 €---
1894 884 €20 235 €10 627 €74 649 €---
1996 782 €18 975 €9 366 €77 807 €---
2098 718 €17 672 €8 063 €81 046 €---
21100 692 €16 324 €6 716 €84 367 €---
22102 706 €14 931 €5 323 €87 774 €---
23104 760 €13 491 €3 882 €91 269 €---
24106 855 €12 002 €2 393 €94 853 €---
25108 992 €10 462 €853 €98 530 €---
TOTAL2 170 462 €695 151 €385 430 €1 475 311 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 475 311 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 67 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 230 €-6 420 €+20 650 €
2+14 230 €+5 057 €+9 173 €
3+14 230 €+10 691 €+3 539 €
4+14 230 €+11 343 €+2 887 €
5+14 230 €+12 012 €+2 218 €
6+14 230 €+12 697 €+1 533 €
7+14 230 €+13 399 €+831 €
8+14 230 €+14 119 €+111 €
9+14 230 €+14 857 €-627 €
10+14 230 €+15 613 €-1 383 €
11+14 230 €+16 389 €-2 159 €
12+14 230 €+17 184 €-2 954 €
13+14 230 €+17 999 €-3 769 €
14+14 230 €+18 834 €-4 604 €
15+14 230 €+19 691 €-5 461 €
16+14 230 €+20 570 €-6 340 €
17+14 230 €+21 471 €-7 241 €
18+14 230 €+22 395 €-8 165 €
19+14 230 €+23 342 €-9 112 €
20+14 230 €+24 314 €-10 084 €
21+14 230 €+25 310 €-11 080 €
22+14 230 €+26 332 €-12 102 €
23+14 230 €+27 381 €-13 151 €
24+14 230 €+28 456 €-14 226 €
25+14 230 €+29 559 €-15 329 €
Total+355 750 €+442 593 €+-86 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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