Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 2 pièce(s) - 65 m²

VillePamiers (09)
Surface65
Coût Total129 900
Loyer Annuel9 120
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 369,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement de 2 pièces, situé au 1er étage d'un immeuble avec ascenseur, dans le c½ur de PAMIERS.

Vous bénéficierez d'un séjour de 27 m², d'une cuisine de 10 m², d'une salle de bains et d'une chambre de 12 m², le tout sur une surface habitable de 65 m².

Ce bien est en excellent état, prêt à être habité sans travaux supplémentaires. Vous disposerez également d'une cave pour stocker vos affaires et d'une place de parking pour votre véhicule.

Le quartier offre une grande variété de commerces à proximité, dont un supermarché, ainsi que de nombreux restaurants et cafés pour sortir ou se détendre. Les établissements scolaires sont également à quelques minutes à pied, ce qui en fait un endroit idéal pour les familles. Avec ses équipements et ses commodités, cet appartement est une excellente opportunité pour ceux qui cherchent un cadre de vie pratique et agréable.

4 Agences Century21 : ACT IMMO à AUTERIVE S.D.I à ST JEAN DU FALGA PAMIERS SAVERDUN - MURET Achat Ventes - Syndic Copropriété Gestion Locative Immobilier d'entreprise Prix : 89000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 40 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1150.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1150.0 € et 1600.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 51

Précision localisation : 1

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Total : 129 900
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 33 780
Valeur du bien : 122 780
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 11.69€/m²/mois
Fourchette : 9.36€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 760€/mois
Loyer annuel estimé : 9120€/an
Fourchette totale : 608€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7299€ - 11395€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 160,71 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 446
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :+13 554 (+18.0%)
Marge achat-revente :-54 454€ (-72.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 690,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 820,57
Coût de l'assurance :11 366,25
Taxe foncière : 912,00€/an
Soit par mois : 76,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 95,83€/mois
Soit par an : 1 150,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 760,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 780(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:600
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 760 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 120 €/an
Calcul : 760 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 900 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 912 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 150 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 825
Revenus locatifs : +9 120
Charges déductibles : -40 825
Résultat foncier Année 1 : -31 705(Déficit de 31 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 305
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 045 €/an
Revenus locatifs : +9 120
Charges déductibles : -7 045
Résultat foncier Années 2+ : 2 075 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10304.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 12040 8294 532-31 70921 400 €10 309 €10 309 €
29 3026 9314 4142 372--7 938 €
39 4886 8084 2922 680--5 257 €
49 6786 6814 1652 997--2 261 €
59 8726 5504 0333 322---
610 0696 4143 8973 655---
710 2716 2733 7563 998---
810 4766 1273 6104 349---
910 6865 9753 4594 710---
1010 8995 8193 3025 081---
1111 1175 6563 1395 461---
1211 3405 4882 9715 852---
1311 5665 3142 7976 253---
1411 7985 1332 6166 665---
1512 0344 9462 4297 088---
1612 2744 7522 2367 522---
1712 5204 5522 0357 968---
1812 7704 3441 8278 426---
1913 0264 1291 6128 897---
2013 2863 9051 3899 381---
2113 5523 6741 1589 877---
2213 8233 43591810 388---
2314 0993 18767110 912---
2414 3812 93041411 451---
2514 6692 66414812 005---
TOTAL292 117162 51765 821129 60021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 600
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 120 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 915 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 915-6 420+8 335
2+1 9150+1 915
3+1 9150+1 915
4+1 9150+1 915
5+1 915+318+1 597
6+1 915+1 097+818
7+1 915+1 199+716
8+1 915+1 305+610
9+1 915+1 413+502
10+1 915+1 524+391
11+1 915+1 638+277
12+1 915+1 756+159
13+1 915+1 876+39
14+1 915+1 999-84
15+1 915+2 126-211
16+1 915+2 257-342
17+1 915+2 390-475
18+1 915+2 528-613
19+1 915+2 669-754
20+1 915+2 814-899
21+1 915+2 963-1 048
22+1 915+3 116-1 201
23+1 915+3 274-1 359
24+1 915+3 435-1 520
25+1 915+3 601-1 686
Total+47 875+38 880+8 995
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →