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vente - appartement

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface101m²
Coût Total282 000€
Loyer Annuel25 829€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+440€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 2 475,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Cave, Digicode, Interphone, Salle d eau, Travaux, Petit prix

Belle sectorisation pour ce grand appartement traversant et lumineux de 101m² à rafraichir, qui bénéficie de toutes les commodités du centre-ville (commerces, écoles) et ce à quelques pas des transports (RER C, T9, TVM) qui rendent Paris accessible en 30 minutes de porte à porte. Le bien, au quatrième et dernier étage sans ascenseur d'une petite copropriété sécurisée, se compose d'une entrée, d'un immense séjour de 32m² sur balcon filant (possibilité de créer une quatrième chambre voire plus...), d'un grand espace cuisine dinatoire à créer, de trois chambres, d'une salle d'eau récente et de toilettes indépendants. Double vitrage, chauffage électrique, isolation à prévoir. Une cave complète cette offre. Beaucoup de potentiel : produit idéal pour une grande famille ou des investisseurs (le bien se prêtant facilement à la colocation en le redistribuant).

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.767100, 2.406669
Total : 282 000€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 262 000€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2152€/mois
Loyer annuel estimé : 25829€/an
Fourchette totale : 1692€ - 2738€/mois
Fourchette annuelle : 20302€ - 32861€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 438,24 €/m²
Basé sur :502 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :347 262 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-97 262€ (-28.0%)
Marge achat-revente :65 262€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 414,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :82,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 497,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 435,53€
Coût de l'assurance :24 675,00€
Taxe foncière : 2 582,93€/an
Soit par mois : 215,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 152,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 712,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :440,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 101 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 152 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 829 €/an
Calcul : 2 152 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 802 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 372 €
Revenus locatifs : +25 829 €
Charges déductibles : -25 372 €
Résultat foncier Année 1 : 457 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 372 €/an
Revenus locatifs : +25 829 €
Charges déductibles : -13 372 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 457 €/an
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 829 €25 381 €9 812 €448 €---
226 346 €13 125 €9 555 €13 221 €---
326 873 €12 860 €9 290 €14 013 €---
427 410 €12 585 €9 015 €14 826 €---
527 958 €12 300 €8 730 €15 659 €---
628 518 €12 005 €8 435 €16 513 €---
729 088 €11 699 €8 129 €17 389 €---
829 670 €11 383 €7 813 €18 287 €---
930 263 €11 055 €7 485 €19 208 €---
1030 868 €10 715 €7 145 €20 153 €---
1131 486 €10 363 €6 793 €21 122 €---
1232 115 €9 999 €6 429 €22 116 €---
1332 758 €9 622 €6 052 €23 136 €---
1433 413 €9 231 €5 661 €24 182 €---
1534 081 €8 826 €5 256 €25 255 €---
1634 763 €8 407 €4 837 €26 356 €---
1735 458 €7 972 €4 402 €27 486 €---
1836 167 €7 523 €3 953 €28 645 €---
1936 891 €7 057 €3 487 €29 834 €---
2037 628 €6 574 €3 004 €31 054 €---
2138 381 €6 074 €2 504 €32 307 €---
2239 149 €5 556 €1 986 €33 592 €---
2339 932 €5 020 €1 450 €34 912 €---
2440 730 €4 465 €895 €36 266 €---
2541 545 €3 889 €319 €37 656 €---
TOTAL827 320 €243 684 €142 436 €583 636 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 583 636 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 424 €+134 €+5 290 €
2+5 424 €+3 966 €+1 458 €
3+5 424 €+4 204 €+1 220 €
4+5 424 €+4 448 €+976 €
5+5 424 €+4 698 €+726 €
6+5 424 €+4 954 €+470 €
7+5 424 €+5 217 €+207 €
8+5 424 €+5 486 €-62 €
9+5 424 €+5 763 €-339 €
10+5 424 €+6 046 €-622 €
11+5 424 €+6 337 €-913 €
12+5 424 €+6 635 €-1 211 €
13+5 424 €+6 941 €-1 517 €
14+5 424 €+7 255 €-1 831 €
15+5 424 €+7 577 €-2 153 €
16+5 424 €+7 907 €-2 483 €
17+5 424 €+8 246 €-2 822 €
18+5 424 €+8 593 €-3 169 €
19+5 424 €+8 950 €-3 526 €
20+5 424 €+9 316 €-3 892 €
21+5 424 €+9 692 €-4 268 €
22+5 424 €+10 078 €-4 654 €
23+5 424 €+10 473 €-5 049 €
24+5 424 €+10 880 €-5 456 €
25+5 424 €+11 297 €-5 873 €
Total+135 600 €+175 091 €+-39 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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