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Maison à vendre

VilleJoinville-le-Pont (94)
Surface530
Coût Total1 469 000
Loyer Annuel164 445
Rentabilité11.19%
Cashflow/mois+4 731
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 295 000 €
Surface : 530 m²
Prix au m² : 2 443,4 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Salon (total 65,35 m²), 5 chambres, Entrée séparée, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Maison familiale de 6 pièces principales, non mitoyenne en bon état général développant une superficie de 169 m² carrez et environ 220 m² utiles. Elle est élevée sur un terrain arboré et en double exposition de 530 m² et offre trois niveaux habitables. En rez de jardin : une pièce de vie avec cuisine, une chambre avec salle d'eau, des wc séparés, une buanderie, une chaufferie et un espace de stockage. A l'étage : une entrée, une pièce de vie avec deux balcons sur jardin, une cuisine ouverte aménagée, une suite parentale avec dressing et salle de bain, douche et wc et des wc séparés. Au second étage: dégagement , 2 chambres (possibilité 3) et une salle d'eau avec wc. Une dépendance dans le jardin complète ce bien. Cette maison est située au calme dans un cadre recherché, à proximité immédiate des bords de marne, proche des commodités ( commerces et écoles ) et des transports.

Ville : Joinville-le-Pont
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94340
Coordonnées : 48.814972, 2.469209
Total : 1 469 000
Prix d'acquisition : 1 295 000
Travaux : 70 400
Valeur du bien : 1 365 400
Frais de notaire : 103 600
Coût estimé : 103 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 530
Loyer prédit : 25.86€/m²/mois
Fourchette : 12.86€ - 51.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 13704€/mois
Loyer annuel estimé : 164445€/an
Fourchette totale : 6816€ - 27552€/mois
Fourchette annuelle : 81792€ - 330623€/an
Rentabilité brute :11.19%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 22.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :7 500 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :3 975 000
Prix d'achat :1 295 000
Décote à l'achat :-2 680 000 (-67.4%)
Marge achat-revente :2 506 000€ (63.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 469 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :7 174,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :428,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 7 602,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :683 261,53
Coût de l'assurance :128 537,50
Taxe foncière : 16 444,53€/an
Soit par mois : 1 370,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 13 703,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 8 973,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4 730,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 530 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 530 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain un peu datée
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 400(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:42 400
    Isolation toiture/combles: 530 m² × 80€/m² = 42400€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:5 600
    Remplacement fenêtres: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 500
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:1 200
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:600
    Peinture cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salle à manger:900
    Peinture salle à manger: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joinville-le-Pont (Île-de-France). Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées pour refléter le marché local.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 13 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 164 445 €/an
Calcul : 13 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 47 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 469 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 141 €/an
Calcul : 428 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 16 445 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 139 400
Revenus locatifs : +164 445
Charges déductibles : -139 400
Résultat foncier Année 1 : 25 045

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 69 000 €/an
Revenus locatifs : +164 445
Charges déductibles : -69 000
Résultat foncier Années 2+ : 95 445 €/an
Prix d'achat du bien : 1 295 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 841 750(65% de 1 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 30 609 €/an
Calcul : 841 750 € × 3,636% = 30 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1164 445139 44747 46124 998---
2167 73467 76446 17899 970---
3171 08966 44044 854104 649---
4174 51165 07143 485109 440---
5178 00163 65742 070114 344---
6181 56162 19540 609119 366---
7185 19260 68639 100124 507---
8188 89659 12637 540129 770---
9192 67457 51435 928135 160---
10196 52755 84934 263140 678---
11200 45854 12932 543146 329---
12204 46752 35130 765152 116---
13208 55650 51528 929158 042---
14212 72748 61727 031164 110---
15216 98246 65725 071170 325---
16221 32244 63123 045176 691---
17225 74842 53820 952183 210---
18230 26340 37618 790189 887---
19234 86838 14216 556196 726---
20239 56635 83414 248203 732---
21244 35733 44911 863210 908---
22249 24430 9859 399218 259---
23254 22928 4396 853225 790---
24259 31425 8094 223233 504---
25264 50023 0921 506241 408---
TOTAL5 267 2311 293 312683 2623 973 9190Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 3 973 919
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 164 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +34 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+34 534+7 500+27 034
2+34 534+29 991+4 543
3+34 534+31 395+3 139
4+34 534+32 832+1 702
5+34 534+34 303+231
6+34 534+35 810-1 276
7+34 534+37 352-2 818
8+34 534+38 931-4 397
9+34 534+40 548-6 014
10+34 534+42 204-7 670
11+34 534+43 899-9 365
12+34 534+45 635-11 101
13+34 534+47 413-12 879
14+34 534+49 233-14 699
15+34 534+51 098-16 564
16+34 534+53 007-18 473
17+34 534+54 963-20 429
18+34 534+56 966-22 432
19+34 534+59 018-24 484
20+34 534+61 120-26 586
21+34 534+63 272-28 738
22+34 534+65 478-30 944
23+34 534+67 737-33 203
24+34 534+70 051-35 517
25+34 534+72 422-37 888
Total+863 350+1 192 176+-328 826
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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