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Appartement 2 pièces 49 m²

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface49m²
Coût Total88 060€
Loyer Annuel7 634€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 306,12 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 49 m² - Appartement T2 centre Montauban

Investisseurs ou primoaccédent, déniché pour vous, cet appartement T2, se trouve au calme tout en étant en plein centre de Montauban. Salon lumineux, cuisine indépendante; La salle de bain est équipée d'une baignoire, et les WC sont séparés. À noter : l'appartement est actuellement loué avec un bail en cours. Il sera libre à partir de 2.01.2027 offrant une belle opportunité d'investissement locatif. Copropriété de 71 lots. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1285 €, dont 432 € charges locatives (eau froide incluse) Fonds travaux loi Alur: 65 €/an Référence agence : 10499 Référence annonce : T17N-KDN-JH2 Date de réalisation du diagnostic : 19/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 € et 1 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.002174, 1.411271
Total : 88 060€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 18 940€
Valeur du bien : 82 940€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.52€ - 16.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 636€/mois
Loyer annuel estimé : 7634€/an
Fourchette totale : 516€ - 785€/mois
Fourchette annuelle : 6188€ - 9419€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :429,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 454,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 818,80€
Coût de l'assurance :7 485,10€
Taxe foncière : 763,43€/an
Soit par mois : 63,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 107,08€/mois
Soit par an : 1 285,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 636,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement.
Quantité: 1 installation pour 49 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 940 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 49 m² à 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² à 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:840€
    Peinture murs: 12 m² à 30€/m² = 360€, Parquet flottant: 12 m² à 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 840€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² à 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 100€
    Mise aux normes électricité: 49 m² à 100€/m² = 4900€, Main d'œuvre: 1100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 634 €/an
Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 060 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 763 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 285 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 121 €
Revenus locatifs : +7 634 €
Charges déductibles : -24 121 €
Résultat foncier Année 1 : -16 487 €(Déficit de 16 487 €)
Imputable sur revenu global : 16 487 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 181 €/an
Revenus locatifs : +7 634 €
Charges déductibles : -5 181 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 453 €/an
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 634 €24 124 €2 836 €-16 490 €16 490 €--
27 787 €5 107 €2 760 €2 680 €---
37 943 €5 028 €2 680 €2 915 €---
48 102 €4 946 €2 598 €3 155 €---
58 264 €4 862 €2 514 €3 402 €---
68 429 €4 774 €2 426 €3 655 €---
78 597 €4 684 €2 336 €3 913 €---
88 769 €4 591 €2 243 €4 179 €---
98 945 €4 494 €2 146 €4 450 €---
109 124 €4 395 €2 047 €4 729 €---
119 306 €4 292 €1 944 €5 014 €---
129 492 €4 186 €1 838 €5 307 €---
139 682 €4 076 €1 728 €5 606 €---
149 876 €3 962 €1 615 €5 913 €---
1510 073 €3 845 €1 497 €6 228 €---
1610 275 €3 724 €1 376 €6 551 €---
1710 480 €3 599 €1 251 €6 881 €---
1810 690 €3 470 €1 122 €7 220 €---
1910 904 €3 337 €989 €7 567 €---
2011 122 €3 199 €851 €7 923 €---
2111 344 €3 056 €708 €8 288 €---
2211 571 €2 909 €561 €8 662 €---
2311 802 €2 757 €409 €9 045 €---
2412 038 €2 600 €252 €9 438 €---
2512 279 €2 438 €90 €9 841 €---
TOTAL244 527 €118 455 €40 819 €126 073 €16 490 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 947 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 634 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 603 €-4 947 €+6 550 €
2+1 603 €+804 €+799 €
3+1 603 €+874 €+729 €
4+1 603 €+947 €+656 €
5+1 603 €+1 021 €+582 €
6+1 603 €+1 096 €+507 €
7+1 603 €+1 174 €+429 €
8+1 603 €+1 254 €+349 €
9+1 603 €+1 335 €+268 €
10+1 603 €+1 419 €+184 €
11+1 603 €+1 504 €+99 €
12+1 603 €+1 592 €+11 €
13+1 603 €+1 682 €-79 €
14+1 603 €+1 774 €-171 €
15+1 603 €+1 868 €-265 €
16+1 603 €+1 965 €-362 €
17+1 603 €+2 064 €-461 €
18+1 603 €+2 166 €-563 €
19+1 603 €+2 270 €-667 €
20+1 603 €+2 377 €-774 €
21+1 603 €+2 486 €-883 €
22+1 603 €+2 599 €-996 €
23+1 603 €+2 714 €-1 111 €
24+1 603 €+2 832 €-1 229 €
25+1 603 €+2 952 €-1 349 €
Total+40 075 €+37 822 €+2 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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