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Appartement 5 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface82m²
Coût Total204 160€
Loyer Annuel11 749€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 695,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 82 m²

Idéalement situé à Grenoble, à proximité immédiate du parc Paul Mistral, cet appartement lumineux de type T5, actuellement aménagé en T4, séduira par son agencement optimisé et son cadre de vie agréable. Dès l'entrée, vous découvrirez un espace fonctionnel avec placard, desservant un coin nuit parfaitement distinct. Celui-ci se compose de trois chambres, dont une avec rangement intégré, d'une salle de bains ainsi que de WC indépendants, garantissant confort et praticité au quotidien. Le bien bénéficie également d'un balcon fermé, offrant une luminosité remarquable tout au long de la journée et un espace supplémentaire appréciable en toute saison. Une cave et un grenier complètent ce bien, apportant une solution de stockage idéale. Cet appartement constitue une opportunité de choix, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement de qualité. Agence Hidri Immoplus - 15 bld de l'Europe 38170 SEYSSINET-PARISET

Surface : 82 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 279 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/01/2026

Consommation énergie primaire : 225 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.170753, 5.725313
Total : 204 160€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 54 040€
Valeur du bien : 193 040€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 979€/mois
Loyer annuel estimé : 11749€/an
Fourchette totale : 763€ - 1256€/mois
Fourchette annuelle : 9156€ - 15078€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 089,31 €/m²
Basé sur :688 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 324 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-32 324€ (-18.9%)
Marge achat-revente :-32 836€ (-19.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 005,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :51,04€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 056,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 556,83€
Coût de l'assurance :15 312,00€
Taxe foncière : 1 174,93€/an
Soit par mois : 97,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 979,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour pour le confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, mise à jour de l'électroménager et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant une mise à jour pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 040 €(659 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 740€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 749 €/an
Calcul : 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 160 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 175 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 579 €
Revenus locatifs : +11 749 €
Charges déductibles : -62 579 €
Résultat foncier Année 1 : -50 830 €(Déficit de 50 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 430 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 539 €/an
Revenus locatifs : +11 749 €
Charges déductibles : -8 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29429.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 749 €62 586 €6 758 €-50 836 €21 400 €29 436 €29 436 €
211 984 €8 365 €6 578 €3 619 €--25 817 €
312 224 €8 178 €6 391 €4 046 €--21 771 €
412 468 €7 985 €6 198 €4 483 €--17 288 €
512 718 €7 785 €5 998 €4 932 €--12 356 €
612 972 €7 579 €5 791 €5 393 €--6 962 €
713 232 €7 365 €5 578 €5 866 €--1 096 €
813 496 €7 145 €5 357 €6 352 €---
913 766 €6 916 €5 129 €6 850 €---
1014 042 €6 680 €4 893 €7 361 €---
1114 322 €6 436 €4 649 €7 886 €---
1214 609 €6 184 €4 396 €8 425 €---
1314 901 €5 923 €4 135 €8 978 €---
1415 199 €5 653 €3 865 €9 546 €---
1515 503 €5 374 €3 586 €10 129 €---
1615 813 €5 085 €3 298 €10 728 €---
1716 129 €4 787 €2 999 €11 343 €---
1816 452 €4 478 €2 691 €11 974 €---
1916 781 €4 159 €2 372 €12 622 €---
2017 117 €3 829 €2 042 €13 287 €---
2117 459 €3 488 €1 701 €13 971 €---
2217 808 €3 135 €1 348 €14 673 €---
2318 164 €2 771 €983 €15 394 €---
2418 527 €2 394 €606 €16 134 €---
2518 898 €2 004 €216 €16 894 €---
TOTAL376 334 €196 282 €97 557 €180 052 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 467 €-6 420 €+8 887 €
2+2 467 €0 €+2 467 €
3+2 467 €0 €+2 467 €
4+2 467 €0 €+2 467 €
5+2 467 €0 €+2 467 €
6+2 467 €0 €+2 467 €
7+2 467 €0 €+2 467 €
8+2 467 €+1 577 €+890 €
9+2 467 €+2 055 €+412 €
10+2 467 €+2 208 €+259 €
11+2 467 €+2 366 €+101 €
12+2 467 €+2 528 €-61 €
13+2 467 €+2 694 €-227 €
14+2 467 €+2 864 €-397 €
15+2 467 €+3 039 €-572 €
16+2 467 €+3 218 €-751 €
17+2 467 €+3 403 €-936 €
18+2 467 €+3 592 €-1 125 €
19+2 467 €+3 787 €-1 320 €
20+2 467 €+3 986 €-1 519 €
21+2 467 €+4 191 €-1 724 €
22+2 467 €+4 402 €-1 935 €
23+2 467 €+4 618 €-2 151 €
24+2 467 €+4 840 €-2 373 €
25+2 467 €+5 068 €-2 601 €
Total+61 675 €+54 016 €+7 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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