Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 82 m²

VilleGrenoble (38)
Surface82
Coût Total204 160
Loyer Annuel11 749
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-176
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 695,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 82 m²

Idéalement situé à Grenoble, à proximité immédiate du parc Paul Mistral, cet appartement lumineux de type T5, actuellement aménagé en T4, séduira par son agencement optimisé et son cadre de vie agréable. Dès l'entrée, vous découvrirez un espace fonctionnel avec placard, desservant un coin nuit parfaitement distinct. Celui-ci se compose de trois chambres, dont une avec rangement intégré, d'une salle de bains ainsi que de WC indépendants, garantissant confort et praticité au quotidien. Le bien bénéficie également d'un balcon fermé, offrant une luminosité remarquable tout au long de la journée et un espace supplémentaire appréciable en toute saison. Une cave et un grenier complètent ce bien, apportant une solution de stockage idéale. Cet appartement constitue une opportunité de choix, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement de qualité. Agence Hidri Immoplus - 15 bld de l'Europe 38170 SEYSSINET-PARISET

Surface : 82 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 279 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/01/2026

Consommation énergie primaire : 225 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.170753, 5.725313
Total : 204 160
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 54 040
Valeur du bien : 193 040
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 979€/mois
Loyer annuel estimé : 11749€/an
Fourchette totale : 763€ - 1256€/mois
Fourchette annuelle : 9156€ - 15078€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 089,31 €/m²
Basé sur :688 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 324
Prix d'achat :139 000
Décote à l'achat :-32 324 (-18.9%)
Marge achat-revente :-32 836€ (-19.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 005,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :51,04€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 056,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 556,83
Coût de l'assurance :15 312,00
Taxe foncière : 1 174,93€/an
Soit par mois : 97,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 979,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour pour le confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, mise à jour de l'électroménager et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant une mise à jour pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 040(659 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 740
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 749 €/an
Calcul : 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 160 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 175 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 579
Revenus locatifs : +11 749
Charges déductibles : -62 579
Résultat foncier Année 1 : -50 830(Déficit de 50 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 430
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 539 €/an
Revenus locatifs : +11 749
Charges déductibles : -8 539
Résultat foncier Années 2+ : 3 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29429.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 74962 5866 758-50 83621 400 €29 436 €29 436 €
211 9848 3656 5783 619--25 817 €
312 2248 1786 3914 046--21 771 €
412 4687 9856 1984 483--17 288 €
512 7187 7855 9984 932--12 356 €
612 9727 5795 7915 393--6 962 €
713 2327 3655 5785 866--1 096 €
813 4967 1455 3576 352---
913 7666 9165 1296 850---
1014 0426 6804 8937 361---
1114 3226 4364 6497 886---
1214 6096 1844 3968 425---
1314 9015 9234 1358 978---
1415 1995 6533 8659 546---
1515 5035 3743 58610 129---
1615 8135 0853 29810 728---
1716 1294 7872 99911 343---
1816 4524 4782 69111 974---
1916 7814 1592 37212 622---
2017 1173 8292 04213 287---
2117 4593 4881 70113 971---
2217 8083 1351 34814 673---
2318 1642 77198315 394---
2418 5272 39460616 134---
2518 8982 00421616 894---
TOTAL376 334196 28297 557180 05221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 052
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 467-6 420+8 887
2+2 4670+2 467
3+2 4670+2 467
4+2 4670+2 467
5+2 4670+2 467
6+2 4670+2 467
7+2 4670+2 467
8+2 467+1 577+890
9+2 467+2 055+412
10+2 467+2 208+259
11+2 467+2 366+101
12+2 467+2 528-61
13+2 467+2 694-227
14+2 467+2 864-397
15+2 467+3 039-572
16+2 467+3 218-751
17+2 467+3 403-936
18+2 467+3 592-1 125
19+2 467+3 787-1 320
20+2 467+3 986-1 519
21+2 467+4 191-1 724
22+2 467+4 402-1 935
23+2 467+4 618-2 151
24+2 467+4 840-2 373
25+2 467+5 068-2 601
Total+61 675+54 016+7 659
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →