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Appartement à vendre - Exclusivité - Centre ville de Bar le Duc - 38 m² habitable de suite

Bien expiré
VilleBar-le-Duc (55)
Surface38m²
Coût Total58 880€
Loyer Annuel4 561€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 157,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Emmanuel Thomas vous propose en Exclusivité à Bar le Duc, en hyper centre-ville, proche de toutes commodités, un appartement d'une surface de 38 m² situé au 2ème étage d'une petite copropriété.

L'appartement se compose d'une entrée, d'un séjour-cuisine, d'une chambre, d'une salle de bain et d'un WC séparé.

Fenêtres en PVC, volets roulants, cuisine équipée, radiateurs gaz de ville individuels, parquet.

Les charges à l'année sont peu élevées, idéal pour un pied à terre, un investissement locatif ou une première acquisition!

A découvrir! Nombre de lots de la copropriété: 9, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 220€ soit 18€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Contactez Emmanuel THOMAS Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°801 239 138 Greffe de BAR LE DUC) 06 82 33 72 93 (réf. 609880 ) - http://assets.digitregroup.io/optimhome/optimhome_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.770302, 5.162583
Total : 58 880€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 11 360€
Valeur du bien : 55 360€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 10.00€/m²/mois
Fourchette : 7.98€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 380€/mois
Loyer annuel estimé : 4561€/an
Fourchette totale : 303€ - 476€/mois
Fourchette annuelle : 3640€ - 5716€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 071,43 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 714 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :+3 286€ (+8.1%)
Marge achat-revente :-18 166€ (-44.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :295,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :17,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 312,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 834,61€
Coût de l'assurance :5 152,00€
Taxe foncière : 456,14€/an
Soit par mois : 38,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 18,00€/mois
Soit par an : 216,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 380,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 368,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville existant
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour confort et sécurité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures légèrement datées et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - Salle de bain en état correct nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - Chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - Chambre sans photo, rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 28 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 360 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation plomberie salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 500€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 120€
    Peinture murs et plafonds salon: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes installation électrique: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 561 €/an
Calcul : 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 206 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 456 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 216 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 291 €
Revenus locatifs : +4 561 €
Charges déductibles : -14 291 €
Résultat foncier Année 1 : -9 729 €(Déficit de 9 729 €)
Imputable sur revenu global : 9 729 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 931 €/an
Revenus locatifs : +4 561 €
Charges déductibles : -2 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 631 €/an
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 561 €14 293 €2 054 €-9 731 €9 731 €--
24 653 €2 879 €2 001 €1 774 €---
34 746 €2 824 €1 945 €1 922 €---
44 841 €2 766 €1 888 €2 075 €---
54 937 €2 706 €1 828 €2 231 €---
65 036 €2 645 €1 766 €2 391 €---
75 137 €2 581 €1 703 €2 556 €---
85 240 €2 515 €1 636 €2 725 €---
95 344 €2 446 €1 568 €2 898 €---
105 451 €2 375 €1 497 €3 076 €---
115 560 €2 301 €1 423 €3 259 €---
125 671 €2 225 €1 347 €3 446 €---
135 785 €2 146 €1 268 €3 639 €---
145 901 €2 064 €1 186 €3 836 €---
156 019 €1 979 €1 101 €4 039 €---
166 139 €1 892 €1 013 €4 247 €---
176 262 €1 801 €922 €4 461 €---
186 387 €1 706 €828 €4 681 €---
196 515 €1 609 €731 €4 906 €---
206 645 €1 508 €630 €5 137 €---
216 778 €1 403 €525 €5 375 €---
226 914 €1 295 €416 €5 619 €---
237 052 €1 182 €304 €5 870 €---
247 193 €1 066 €188 €6 127 €---
257 337 €945 €67 €6 392 €---
TOTAL146 102 €63 150 €29 835 €82 952 €9 731 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 919 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+958 €-2 919 €+3 877 €
2+958 €+532 €+426 €
3+958 €+577 €+381 €
4+958 €+622 €+336 €
5+958 €+669 €+289 €
6+958 €+717 €+241 €
7+958 €+767 €+191 €
8+958 €+818 €+140 €
9+958 €+870 €+88 €
10+958 €+923 €+35 €
11+958 €+978 €-20 €
12+958 €+1 034 €-76 €
13+958 €+1 092 €-134 €
14+958 €+1 151 €-193 €
15+958 €+1 212 €-254 €
16+958 €+1 274 €-316 €
17+958 €+1 338 €-380 €
18+958 €+1 404 €-446 €
19+958 €+1 472 €-514 €
20+958 €+1 541 €-583 €
21+958 €+1 612 €-654 €
22+958 €+1 686 €-728 €
23+958 €+1 761 €-803 €
24+958 €+1 838 €-880 €
25+958 €+1 917 €-959 €
Total+23 950 €+24 886 €+-936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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