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Maison 2 pièces 43 m²

Bien expiré
VilleRostrenen (22)
Surface43m²
Coût Total83 874€
Loyer Annuel3 746€
Rentabilité4.47%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 26 800 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 623,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Petite maison à rénover située en campagne de Rostrenen

L'agence Orpi Immobreizh Rostrenen vous propose désormais à la vente cette maison en sortie de Rostrenen. Elle se compose comme suit :

  • Au rez-de-chaussée : une véranda, un salon, une cuisine, une salle d'eau avec WC
  • A l'étage : une chambre Le tout sur un terrain de 1154m². D'importants travaux de rénovation sont à prévoir: électricité, plomberie, isolation, système de chauffage, assainissement, toiture. Cette maison vous est proposé pour la somme de 26800€ frais d'agence inclus.

Référence agence : 12132 Référence annonce : JLAN-ZRF-7B9 Date de réalisation du diagnostic : 11/10/2023 Prix hors honoraires : 23 000 €

Ville : Rostrenen
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22110
Coordonnées : 48.228214, -3.308042
Total : 83 874€
Prix d'acquisition : 26 800€
Travaux : 54 930€
Valeur du bien : 81 730€
Frais de notaire : 2 144€
Coût estimé : 2 144€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 312€/mois
Loyer annuel estimé : 3746€/an
Fourchette totale : 242€ - 402€/mois
Fourchette annuelle : 2905€ - 4830€/an
Rentabilité brute :4.47%
Fourchette de rentabilité :3.46% - 5.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 258,71 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 125 €
Prix d'achat :26 800 €
Décote à l'achat :-27 325€ (-50.5%)
Marge achat-revente :-29 749€ (-55.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 874€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 439,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 748,46€
Coût de l'assurance :7 338,97€
Taxe foncière : 374,56€/an
Soit par mois : 31,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 312,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 471,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 43 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 assumé - chambre en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état vétuste
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: plomberie complète pour 43 m²
Raison: DPE F - Maison - Assainissement et plomberie vétustes
ToitureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation de la toiture si nécessaire
Quantité: surface à évaluer
Raison: DPE F - Maison - Toiture à vérifier pour éviter les infiltrations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 930 €(1 277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 010€
    Isolation toiture/combles: 43 m² × 70€/m² = 3010€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète chambre: 20 m² × 225€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 750€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 870€
    Mise aux normes plomberie: 43 m² × 90€/m² = 3870€ (incluant main d'œuvre)
  • Toiture:1 800€
    Réparation toiture: 10 m² × 180€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Rostrenen (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 312 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 746 €/an
Calcul : 312 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 815 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 874 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 414 €
Revenus locatifs : +3 746 €
Charges déductibles : -58 414 €
Résultat foncier Année 1 : -54 668 €(Déficit de 54 668 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 268 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 484 €/an
Revenus locatifs : +3 746 €
Charges déductibles : -3 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33268.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 26 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 420 €(65% de 26 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 633 €/an
Calcul : 17 420 € × 3,636% = 633 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 746 €58 416 €2 818 €-54 671 €21 400 €33 271 €33 271 €
23 820 €3 411 €2 743 €409 €--32 862 €
33 897 €3 334 €2 666 €563 €--32 299 €
43 975 €3 254 €2 586 €721 €--31 578 €
54 054 €3 171 €2 503 €883 €--30 695 €
64 135 €3 085 €2 417 €1 050 €--29 645 €
74 218 €2 997 €2 329 €1 221 €--28 423 €
84 302 €2 905 €2 237 €1 397 €--27 026 €
94 389 €2 810 €2 142 €1 578 €--25 447 €
104 476 €2 712 €2 044 €1 764 €--23 683 €
114 566 €2 610 €1 942 €1 955 €--21 728 €
124 657 €2 505 €1 837 €2 152 €---
134 750 €2 397 €1 728 €2 354 €---
144 845 €2 284 €1 616 €2 561 €---
154 942 €2 168 €1 500 €2 774 €---
165 041 €2 047 €1 379 €2 994 €---
175 142 €1 923 €1 255 €3 219 €---
185 245 €1 794 €1 126 €3 451 €---
195 350 €1 661 €993 €3 689 €---
205 457 €1 523 €855 €3 934 €---
215 566 €1 380 €712 €4 185 €---
225 677 €1 233 €565 €4 444 €---
235 791 €1 080 €412 €4 711 €---
245 906 €922 €254 €4 984 €---
256 024 €759 €91 €5 266 €---
TOTAL119 971 €112 381 €40 748 €7 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+787 €-6 420 €+7 207 €
2+787 €0 €+787 €
3+787 €0 €+787 €
4+787 €0 €+787 €
5+787 €0 €+787 €
6+787 €0 €+787 €
7+787 €0 €+787 €
8+787 €0 €+787 €
9+787 €0 €+787 €
10+787 €0 €+787 €
11+787 €0 €+787 €
12+787 €+646 €+141 €
13+787 €+706 €+81 €
14+787 €+768 €+19 €
15+787 €+832 €-45 €
16+787 €+898 €-111 €
17+787 €+966 €-179 €
18+787 €+1 035 €-248 €
19+787 €+1 107 €-320 €
20+787 €+1 180 €-393 €
21+787 €+1 256 €-469 €
22+787 €+1 333 €-546 €
23+787 €+1 413 €-626 €
24+787 €+1 495 €-708 €
25+787 €+1 580 €-793 €
Total+19 675 €+8 795 €+10 880 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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