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Maison à vendre

VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface177
Coût Total234 459
Loyer Annuel18 779
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+195
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 151 990 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 858,7 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, Entrée séparée, Non meublé

41200 - Romorantin - Maison 8 pièces 177 m² - 5 chambres. .. Hyper centre, maison de caractère composée d' une entrée, un wc séparé, une vaste pièce de vie avec cuisine aménagée ouverte, au premier niveau, un palier dessert 3 grandes chambres, une salle de douches et un wc, au dernier niveau un dégagement propose 2 chambres et un wc. Très beau potentiel pour cette maison de charme, en plein centre de Romorantin, belles prestations, double vitrage, chaudière gaz neuve .. A découvrir !! .. Budget : 151 990 euros frais d'agence de 6990 euros TTC à la charge de l'acquéreur (soit 4,82% ) soit 145 000 euros hors honoraires. Pour visiter et obtenir plus de renseignements, contactez Anthony Goemaere RCS 487 624 777 - Agent commercial indépendant auprès de la SAS PROPRIÉTÉS PRIVÉES. Achat, vente, ESTIMATION GRATUITE. Référence annonce : 427250GOA (4.82 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.358793, 1.745500
Total : 234 459
Prix d'acquisition : 151 990
Travaux : 70 310
Valeur du bien : 222 300
Frais de notaire : 12 159
Coût estimé : 12 159
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1565€/mois
Loyer annuel estimé : 18779€/an
Fourchette totale : 1276€ - 1919€/mois
Fourchette annuelle : 15310€ - 23034€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 222,22 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 333
Prix d'achat :151 990
Décote à l'achat :-64 343 (-29.7%)
Marge achat-revente :-18 126€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 459
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 145,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 213,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 051,61
Coût de l'assurance :20 515,16
Taxe foncière : 1 877,91€/an
Soit par mois : 156,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 564,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 369,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 310(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 810
    Isolation des combles perdus: 177 m² × 30€/m² = 5310€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:14 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 810✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 779 €/an
Calcul : 1 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 459 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 878 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 310
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 576
Revenus locatifs : +18 779
Charges déductibles : -80 576
Résultat foncier Année 1 : -61 797(Déficit de 61 797 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 397
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 266 €/an
Revenus locatifs : +18 779
Charges déductibles : -10 266
Résultat foncier Années 2+ : 8 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40396.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 151 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 794(65% de 151 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 794 € × 3,636% = 3 593
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 77980 5837 575-61 80421 400 €40 404 €40 404 €
219 15510 0697 3709 086--31 318 €
319 5389 8577 1599 680--21 638 €
419 9299 6396 94010 290--11 348 €
520 3279 4136 71510 914--434 €
620 7349 1806 48111 554---
721 1488 9396 24012 209---
821 5718 6905 99212 881---
922 0038 4335 73413 570---
1022 4438 1675 46914 276---
1122 8927 8925 19414 999---
1223 3497 6094 91015 741---
1323 8167 3164 61716 501---
1424 2937 0134 31417 280---
1524 7796 7004 00118 079---
1625 2746 3773 67818 898---
1725 7806 0433 34419 737---
1826 2955 6982 99920 598---
1926 8215 3412 64221 480---
2027 3584 9732 27422 385---
2127 9054 5921 89323 313---
2228 4634 1991 50024 264---
2329 0323 7921 09425 240---
2429 6133 37367426 240---
2530 2052 93924027 266---
TOTAL601 500246 825109 052354 67621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 676
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 944-6 420+10 364
2+3 9440+3 944
3+3 9440+3 944
4+3 9440+3 944
5+3 9440+3 944
6+3 944+3 336+608
7+3 944+3 663+281
8+3 944+3 864+80
9+3 944+4 071-127
10+3 944+4 283-339
11+3 944+4 500-556
12+3 944+4 722-778
13+3 944+4 950-1 006
14+3 944+5 184-1 240
15+3 944+5 424-1 480
16+3 944+5 669-1 725
17+3 944+5 921-1 977
18+3 944+6 179-2 235
19+3 944+6 444-2 500
20+3 944+6 716-2 772
21+3 944+6 994-3 050
22+3 944+7 279-3 335
23+3 944+7 572-3 628
24+3 944+7 872-3 928
25+3 944+8 180-4 236
Total+98 600+106 403+-7 803
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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