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Maison Narbonne 8 pièce(s) 174 m2

VilleNarbonne (11)
Surface174m²
Coût Total218 200€
Loyer Annuel23 981€
Rentabilité10.99%
Cashflow/mois+625€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 816,09 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 174 m², 8 pièces, 5 chambres

Agence Bellissimmo Narbonne vous présente :

À 15 km de Narbonne, au coeur d'un charmant village du Minervois, découvrez cette maison de village composée de 3 appartements, offrant un beau potentiel locatif.

L'ensemble se compose de :

Au rez-de-chaussée : un appartement T2 d'environ 41 m² Au 1er étage : un appartement T3 d'environ 68 m² Au 2e étage : un appartement d'environ 68 m²

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, permettant de valoriser pleinement le potentiel de l'ensemble.

À noter : l'immeuble dispose actuellement d'un seul compteur électrique pour les trois logements.

Une opportunité intéressante pour un investisseur à la recherche d'un immeuble à exploiter et à valoriser, à seulement quelques kilomètres de Narbonne.

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.186513, 3.007829
Total : 218 200€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 64 840€
Valeur du bien : 206 840€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 11.49€/m²/mois
Fourchette : 8.97€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1998€/mois
Loyer annuel estimé : 23981€/an
Fourchette totale : 1561€ - 2559€/mois
Fourchette annuelle : 18728€ - 30706€/an
Rentabilité brute :10.99%
Fourchette de rentabilité :8.58% - 14.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 320,63 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :403 790 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-261 790€ (-64.8%)
Marge achat-revente :185 590€ (46.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 086,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :87,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 173,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 755,46€
Coût de l'assurance :26 184,00€
Taxe foncière : 2 398,07€/an
Soit par mois : 199,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 998,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 373,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :624,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique finale de 196 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe D.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, mais rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques
Quantité: 45 m² (total des salons)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salons en bon état, mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 3 appartements
Raison: Normes électriques - un seul compteur pour trois logements

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 840 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 440€
    Isolation des combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 900€
    Remplacement fenêtres: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 400€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:10 500€
    Revêtement sol et peinture: 75 m² × 140€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 981 €/an
Calcul : 1 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 200 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 047 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 398 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 718 €
Revenus locatifs : +23 981 €
Charges déductibles : -75 718 €
Résultat foncier Année 1 : -51 738 €(Déficit de 51 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 338 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 878 €/an
Revenus locatifs : +23 981 €
Charges déductibles : -10 878 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30337.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 981 €75 725 €7 440 €-51 745 €21 400 €30 345 €30 345 €
224 460 €10 689 €7 244 €13 771 €--16 573 €
324 950 €10 486 €7 041 €14 463 €--2 110 €
425 449 €10 276 €6 830 €15 173 €---
525 957 €10 058 €6 613 €15 899 €---
626 477 €9 833 €6 388 €16 644 €---
727 006 €9 600 €6 154 €17 406 €---
827 546 €9 359 €5 913 €18 188 €---
928 097 €9 109 €5 663 €18 988 €---
1028 659 €8 850 €5 405 €19 809 €---
1129 232 €8 583 €5 137 €20 649 €---
1229 817 €8 306 €4 860 €21 511 €---
1330 413 €8 019 €4 574 €22 394 €---
1431 022 €7 723 €4 277 €23 299 €---
1531 642 €7 415 €3 970 €24 227 €---
1632 275 €7 098 €3 652 €25 177 €---
1732 920 €6 769 €3 323 €26 152 €---
1833 579 €6 428 €2 983 €27 151 €---
1934 250 €6 076 €2 630 €28 175 €---
2034 935 €5 711 €2 265 €29 224 €---
2135 634 €5 333 €1 888 €30 301 €---
2236 347 €4 942 €1 497 €31 404 €---
2337 074 €4 538 €1 093 €32 536 €---
2437 815 €4 119 €674 €33 696 €---
2538 571 €3 686 €240 €34 886 €---
TOTAL768 109 €258 731 €107 755 €509 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 509 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 036 €-6 420 €+11 456 €
2+5 036 €0 €+5 036 €
3+5 036 €0 €+5 036 €
4+5 036 €+3 919 €+1 117 €
5+5 036 €+4 770 €+266 €
6+5 036 €+4 993 €+43 €
7+5 036 €+5 222 €-186 €
8+5 036 €+5 456 €-420 €
9+5 036 €+5 696 €-660 €
10+5 036 €+5 943 €-907 €
11+5 036 €+6 195 €-1 159 €
12+5 036 €+6 453 €-1 417 €
13+5 036 €+6 718 €-1 682 €
14+5 036 €+6 990 €-1 954 €
15+5 036 €+7 268 €-2 232 €
16+5 036 €+7 553 €-2 517 €
17+5 036 €+7 846 €-2 810 €
18+5 036 €+8 145 €-3 109 €
19+5 036 €+8 452 €-3 416 €
20+5 036 €+8 767 €-3 731 €
21+5 036 €+9 090 €-4 054 €
22+5 036 €+9 421 €-4 385 €
23+5 036 €+9 761 €-4 725 €
24+5 036 €+10 109 €-5 073 €
25+5 036 €+10 466 €-5 430 €
Total+125 900 €+152 813 €+-26 913 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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