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Détails du bien

VilleAix-en-Provence (13)
Surface96m²
Coût Total281 420€
Loyer Annuel19 547€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 2 395,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

AIX EN PROVENCE OUEST – à 10 mn à pied du centre-ville et à proximité des commerces et des axes routiers. Au 3ème d'une petite résidence familiale entretenue, découvrez ce bel appartement type 4 /5 offrant une surface de 95.65 m². Il se compose d'un séjour spacieux et lumineux donnant sur une terrasse de 6 m², une ancienne chambre transformée en salle à manger, d'une cuisine indépendante donnant sur une loggia, de 3 chambres, d'une salle de bain, d'une salle d'eau et d'un WC séparé.L'appartement est traversant et au calmeVous profiterez également d'une grande cave.Le stationnement est libre dans la résidence.

Ville : Aix-en-Provence
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13100
Total : 281 420€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 33 020€
Valeur du bien : 263 020€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 16.97€/m²/mois
Fourchette : 12.58€ - 22.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1629€/mois
Loyer annuel estimé : 19547€/an
Fourchette totale : 1208€ - 2196€/mois
Fourchette annuelle : 14496€ - 26356€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 912,51 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :471 601 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-241 601€ (-51.2%)
Marge achat-revente :190 181€ (40.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 408,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :82,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 490,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 236,46€
Coût de l'assurance :24 624,25€
Taxe foncière : 1 954,65€/an
Soit par mois : 162,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 628,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 653,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée.
Quantité: environ 17 m² (5 m² entrée + 12 m² salle à manger)
Raison: État 3.5/5 - Autres pièces en état moyen nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 020 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Menuiseries:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 500€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Électricité mise aux normes: 1000€, Carrelage: 2500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Autres pièces - Peinture:1 020€
    Peinture murs et plafonds 17 m²: 30€/m² × 17 = 510€, Main d'œuvre: 510€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aix-en-Provence (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de cuisine et salle de bain). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 547 €/an
Calcul : 1 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 985 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 955 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 686 €
Revenus locatifs : +19 547 €
Charges déductibles : -45 686 €
Résultat foncier Année 1 : -26 139 €(Déficit de 26 139 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 739 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 666 €/an
Revenus locatifs : +19 547 €
Charges déductibles : -12 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 881 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4739.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 547 €45 695 €9 735 €-26 149 €21 400 €4 749 €4 749 €
219 937 €12 420 €9 480 €7 517 €---
320 336 €12 156 €9 216 €8 180 €---
420 743 €11 882 €8 943 €8 861 €---
521 158 €11 599 €8 659 €9 559 €---
621 581 €11 306 €8 366 €10 275 €---
722 013 €11 002 €8 062 €11 010 €---
822 453 €10 687 €7 748 €11 765 €---
922 902 €10 362 €7 422 €12 540 €---
1023 360 €10 024 €7 085 €13 335 €---
1123 827 €9 675 €6 735 €14 152 €---
1224 304 €9 313 €6 374 €14 990 €---
1324 790 €8 939 €5 999 €15 851 €---
1425 285 €8 551 €5 611 €16 735 €---
1525 791 €8 149 €5 209 €17 642 €---
1626 307 €7 733 €4 793 €18 574 €---
1726 833 €7 302 €4 363 €19 531 €---
1827 370 €6 856 €3 917 €20 514 €---
1927 917 €6 394 €3 455 €21 523 €---
2028 476 €5 916 €2 976 €22 560 €---
2129 045 €5 420 €2 481 €23 625 €---
2229 626 €4 907 €1 968 €24 719 €---
2330 219 €4 376 €1 436 €25 843 €---
2430 823 €3 826 €886 €26 997 €---
2531 439 €3 256 €316 €28 184 €---
TOTAL626 080 €247 747 €141 236 €378 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 547 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 105 €-6 420 €+10 525 €
2+4 105 €+831 €+3 274 €
3+4 105 €+2 454 €+1 651 €
4+4 105 €+2 658 €+1 447 €
5+4 105 €+2 868 €+1 237 €
6+4 105 €+3 083 €+1 022 €
7+4 105 €+3 303 €+802 €
8+4 105 €+3 530 €+575 €
9+4 105 €+3 762 €+343 €
10+4 105 €+4 001 €+104 €
11+4 105 €+4 246 €-141 €
12+4 105 €+4 497 €-392 €
13+4 105 €+4 755 €-650 €
14+4 105 €+5 020 €-915 €
15+4 105 €+5 293 €-1 188 €
16+4 105 €+5 572 €-1 467 €
17+4 105 €+5 859 €-1 754 €
18+4 105 €+6 154 €-2 049 €
19+4 105 €+6 457 €-2 352 €
20+4 105 €+6 768 €-2 663 €
21+4 105 €+7 087 €-2 982 €
22+4 105 €+7 416 €-3 311 €
23+4 105 €+7 753 €-3 648 €
24+4 105 €+8 099 €-3 994 €
25+4 105 €+8 455 €-4 350 €
Total+102 625 €+113 500 €+-10 875 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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