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Maison - 5 pièce(s) - 198 m²

Bien expiré
VillePeillac (56)
Surface198m²
Coût Total203 220€
Loyer Annuel18 900€
Rentabilité9.30%
Cashflow/mois+363€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 904,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre - 3 chambresA 1 mn du centre bourgA 15 mn de REDON et de sa gare routièreA 50 mn de VANNESSituée dans un hameau, implantée sur un terrain de 1260 m2 environ cette jolie maison avec mur de pierre et poutres apparentes vous offre dès l'entrée un vaste hall avec placard distribuant 2 chambres, une pièce de vie de 40 m2 environ, une cuisine et WC séparés.Une jolie véranda de 10 m2 environ s'ouvre sur un jardin clos et arboré.A l'étage, une palier dessert une chambre, une salle d'eau, un WC et une grande pièce de 33 m2 environ pouvant servir de chambre, salle de jeux ... à votre convenance.Un double garage et un atelier vous assure des espaces de rangement supplémentaires.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 179 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Ludovic MAHIEUX - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Vannes sous le numéro 338984891

Surface terrain : 1260 m².

Ville : Peillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56220
Coordonnées : 47.707353, -2.236145
Total : 203 220€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 9 900€
Valeur du bien : 188 900€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1575€/mois
Loyer annuel estimé : 18900€/an
Fourchette totale : 1258€ - 1972€/mois
Fourchette annuelle : 15093€ - 23667€/an
Rentabilité brute :9.30%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 11.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 623,21 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :321 396 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-142 396€ (-44.3%)
Marge achat-revente :118 176€ (36.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :995,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :59,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 054,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 489,97€
Coût de l'assurance :17 781,75€
Taxe foncière : 1 889,97€/an
Soit par mois : 157,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 574,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 212,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :362,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 900 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:9 900€
    Isolation combles perdus: 198 m² × 50€/m² = 9900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 900 €/an
Calcul : 1 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 620 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 220 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 121 €
Revenus locatifs : +18 900 €
Charges déductibles : -19 121 €
Résultat foncier Année 1 : -221 €(Déficit de 221 €)
Imputable sur revenu global : 221 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 221 €/an
Revenus locatifs : +18 900 €
Charges déductibles : -9 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 679 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 900 €19 127 €6 626 €-228 €228 €--
219 278 €9 049 €6 448 €10 229 €---
319 663 €8 865 €6 264 €10 798 €---
420 057 €8 674 €6 073 €11 382 €---
520 458 €8 478 €5 876 €11 980 €---
620 867 €8 274 €5 673 €12 593 €---
721 284 €8 064 €5 463 €13 220 €---
821 710 €7 847 €5 245 €13 863 €---
922 144 €7 622 €5 021 €14 522 €---
1022 587 €7 390 €4 789 €15 197 €---
1123 039 €7 150 €4 549 €15 889 €---
1223 499 €6 902 €4 301 €16 597 €---
1323 969 €6 646 €4 045 €17 324 €---
1424 449 €6 381 €3 780 €18 068 €---
1524 938 €6 107 €3 506 €18 830 €---
1625 437 €5 825 €3 223 €19 612 €---
1725 945 €5 532 €2 931 €20 413 €---
1826 464 €5 230 €2 629 €21 234 €---
1926 993 €4 918 €2 317 €22 076 €---
2027 533 €4 595 €1 994 €22 938 €---
2128 084 €4 262 €1 660 €23 822 €---
2228 646 €3 917 €1 316 €24 729 €---
2329 219 €3 561 €960 €25 658 €---
2429 803 €3 193 €591 €26 610 €---
2530 399 €2 812 €211 €27 587 €---
TOTAL605 364 €170 421 €95 490 €434 943 €228 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 68 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 434 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 969 €-68 €+4 037 €
2+3 969 €+3 069 €+900 €
3+3 969 €+3 240 €+729 €
4+3 969 €+3 415 €+554 €
5+3 969 €+3 594 €+375 €
6+3 969 €+3 778 €+191 €
7+3 969 €+3 966 €+3 €
8+3 969 €+4 159 €-190 €
9+3 969 €+4 357 €-388 €
10+3 969 €+4 559 €-590 €
11+3 969 €+4 767 €-798 €
12+3 969 €+4 979 €-1 010 €
13+3 969 €+5 197 €-1 228 €
14+3 969 €+5 420 €-1 451 €
15+3 969 €+5 649 €-1 680 €
16+3 969 €+5 884 €-1 915 €
17+3 969 €+6 124 €-2 155 €
18+3 969 €+6 370 €-2 401 €
19+3 969 €+6 623 €-2 654 €
20+3 969 €+6 881 €-2 912 €
21+3 969 €+7 147 €-3 178 €
22+3 969 €+7 419 €-3 450 €
23+3 969 €+7 697 €-3 728 €
24+3 969 €+7 983 €-4 014 €
25+3 969 €+8 276 €-4 307 €
Total+99 225 €+130 483 €+-31 258 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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