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Appartement de caractère 100 m² – Vue Roya – Faibles charges – Breil-sur-Roya

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface101m²
Coût Total223 700€
Loyer Annuel22 548€
Rentabilité10.08%
Cashflow/mois+530€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 190 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 881,19 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à Breil-sur-Roya, venez découvrir cet appartement de caractère de 101m2

Dès l’entrée, vous serez séduit par ses volumes généreux, ses voûtes, sa grande pièce de vie avec cuisine ouverte, ainsi que sa vue dégagée sur la Roya.

Composition

  • Grande pièce de vie avec salon, salle à manger et cuisine ouverte
  • 2 belles chambres
  • Salle d’eau moderne avec douche à l’italienne
  • WC
  • Nombreux rangements
  • DPE : D

Les atouts

  • Appartement de 101 m²
  • Rez-de-chaussée surélevé
  • Toiture et façade refaites
  • Petite copropriété de seulement 2 propriétaires
  • Pas de syndic professionnel
  • Faibles charges
  • Appartement habitable immédiatement
  • Beaucoup de cachet (arches, voûtes, belles hauteurs sous plafond)
  • Vue sur la Roya

Situé à proximité immédiate des commerces, des écoles et de la gare, cet appartement conviendra parfaitement pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif. Visite sur rdv

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.712380, 7.284700
Total : 223 700€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 208 500€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1879€/mois
Loyer annuel estimé : 22548€/an
Fourchette totale : 1336€ - 2643€/mois
Fourchette annuelle : 16028€ - 31721€/an
Rentabilité brute :10.08%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 14.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 104,78 €/m²
Basé sur :1241 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :414 583 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-224 583€ (-54.2%)
Marge achat-revente :190 883€ (46.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 096,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :65,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 161,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 113,21€
Coût de l'assurance :19 573,75€
Taxe foncière : 2 254,85€/an
Soit par mois : 187,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 879,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 349,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :529,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire pour un bon état locatif
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des joints de la salle de bain moderne avec douche à l'italienne.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, petits travaux cosmétiques recommandés
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et entretien des sols en parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, petits travaux cosmétiques recommandés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, petits travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:13 400€
    Cuisine complète: 1 × 9500€ = 9500€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 1 × 900€ = 900€
  • Salle de bain:300€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Entretien parquet: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1 × 960€ = 960€
  • Salon:2 400€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Entretien parquet: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1 × 300€ = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 879 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 548 €/an
Calcul : 1 879 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 255 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 825 €
Revenus locatifs : +22 548 €
Charges déductibles : -28 825 €
Résultat foncier Année 1 : -6 276 €(Déficit de 6 276 €)
Imputable sur revenu global : 6 276 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 325 €/an
Revenus locatifs : +22 548 €
Charges déductibles : -10 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 224 €/an
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 548 €28 832 €7 294 €-6 283 €6 283 €--
222 999 €10 136 €7 098 €12 864 €---
323 459 €9 933 €6 895 €13 527 €---
423 929 €9 723 €6 685 €14 206 €---
524 407 €9 506 €6 469 €14 901 €---
624 895 €9 282 €6 245 €15 613 €---
725 393 €9 051 €6 013 €16 342 €---
825 901 €8 812 €5 774 €17 089 €---
926 419 €8 565 €5 527 €17 855 €---
1026 948 €8 309 €5 271 €18 638 €---
1127 486 €8 045 €5 007 €19 441 €---
1228 036 €7 772 €4 734 €20 264 €---
1328 597 €7 490 €4 452 €21 107 €---
1429 169 €7 199 €4 161 €21 970 €---
1529 752 €6 897 €3 860 €22 855 €---
1630 347 €6 586 €3 548 €23 761 €---
1730 954 €6 264 €3 226 €24 690 €---
1831 573 €5 932 €2 894 €25 642 €---
1932 205 €5 588 €2 550 €26 617 €---
2032 849 €5 233 €2 195 €27 616 €---
2133 506 €4 866 €1 828 €28 640 €---
2234 176 €4 486 €1 448 €29 690 €---
2334 860 €4 094 €1 056 €30 765 €---
2435 557 €3 689 €651 €31 868 €---
2536 268 €3 270 €232 €32 998 €---
TOTAL722 235 €199 558 €105 113 €522 677 €6 283 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 885 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 522 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 735 €-1 885 €+6 620 €
2+4 735 €+3 859 €+876 €
3+4 735 €+4 058 €+677 €
4+4 735 €+4 262 €+473 €
5+4 735 €+4 470 €+265 €
6+4 735 €+4 684 €+51 €
7+4 735 €+4 903 €-168 €
8+4 735 €+5 127 €-392 €
9+4 735 €+5 356 €-621 €
10+4 735 €+5 592 €-857 €
11+4 735 €+5 832 €-1 097 €
12+4 735 €+6 079 €-1 344 €
13+4 735 €+6 332 €-1 597 €
14+4 735 €+6 591 €-1 856 €
15+4 735 €+6 856 €-2 121 €
16+4 735 €+7 128 €-2 393 €
17+4 735 €+7 407 €-2 672 €
18+4 735 €+7 693 €-2 958 €
19+4 735 €+7 985 €-3 250 €
20+4 735 €+8 285 €-3 550 €
21+4 735 €+8 592 €-3 857 €
22+4 735 €+8 907 €-4 172 €
23+4 735 €+9 230 €-4 495 €
24+4 735 €+9 560 €-4 825 €
25+4 735 €+9 899 €-5 164 €
Total+118 375 €+156 803 €+-38 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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