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LONGERE A RENOVER DE 144M² - 6 PIECES - GRENIER 80M² - DEPENDANCES - TERRAIN

Bien expiré
VilleChauché (85)
Surface144m²
Coût Total196 070€
Loyer Annuel13 611€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 680,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Située sur la charmante commune de Chauché (85140), en village, cette maison en pierres de 146m², à rénover entièrement bénéficie d'un cadre paisible et authentique.

Elle se compose de 5 pièces, incluant deux chambres de 15m² et 37m², un bureau, une cuisine, un salon/séjour, elle dispose également de deux salles d'eau, trois wc dont un à l'extérieur, un grand grenier d'environ 80m² à aménager, une chaufferie, un garage d'environ 50m², diverses dépendances, une cave à vins, un puits et un agréable terrain de 2364m².

Pour un descriptif plus précis , n'hésitez pas à me contacter ...

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 98 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Schéhérazade DJOUDREZ, Tél. : 0614803936, E-mail : scheherazade.djoudrez@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LA ROCHE-SUR-YON sous le numéro 825 138 241 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Chauché
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85140
Coordonnées : 46.828057, -1.271172
Total : 196 070€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 90 230€
Valeur du bien : 188 230€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.12€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1134€/mois
Loyer annuel estimé : 13611€/an
Fourchette totale : 882€ - 1459€/mois
Fourchette annuelle : 10580€ - 17509€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 805,94 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :260 055 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-162 055€ (-62.3%)
Marge achat-revente :63 985€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :960,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :57,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 017,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 130,29€
Coût de l'assurance :17 156,13€
Taxe foncière : 1 361,05€/an
Soit par mois : 113,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 134,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 131,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 144 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (murs, sol, électricité)
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 144 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie générale (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation pour 144 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 230 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 600€
    Isolation combles: 80 m² × 70€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:810€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:14 400€
    Mise aux normes électricité: 144 m² × 100€/m² = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:14 400€
    Mise aux normes plomberie: 144 m² × 100€/m² = 14400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 134 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 611 €/an
Calcul : 1 134 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 070 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 361 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 664 €
Revenus locatifs : +13 611 €
Charges déductibles : -98 664 €
Résultat foncier Année 1 : -85 054 €(Déficit de 85 054 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 654 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 434 €/an
Revenus locatifs : +13 611 €
Charges déductibles : -8 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63653.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 611 €98 670 €6 393 €-85 060 €21 400 €63 660 €63 660 €
213 883 €8 268 €6 221 €5 614 €--58 045 €
314 160 €8 091 €6 043 €6 070 €--51 976 €
414 444 €7 907 €5 860 €6 537 €--45 439 €
514 732 €7 717 €5 670 €7 016 €--38 423 €
615 027 €7 521 €5 473 €7 507 €--30 917 €
715 328 €7 318 €5 270 €8 010 €--22 907 €
815 634 €7 108 €5 061 €8 526 €--14 381 €
915 947 €6 891 €4 844 €9 055 €--5 325 €
1016 266 €6 667 €4 620 €9 598 €---
1116 591 €6 436 €4 389 €10 155 €---
1216 923 €6 197 €4 150 €10 726 €---
1317 261 €5 950 €3 902 €11 312 €---
1417 607 €5 694 €3 647 €11 913 €---
1517 959 €5 430 €3 383 €12 529 €---
1618 318 €5 157 €3 110 €13 161 €---
1718 684 €4 875 €2 828 €13 809 €---
1819 058 €4 584 €2 536 €14 474 €---
1919 439 €4 282 €2 235 €15 157 €---
2019 828 €3 971 €1 924 €15 857 €---
2120 225 €3 649 €1 602 €16 575 €---
2220 629 €3 317 €1 269 €17 312 €---
2321 042 €2 973 €926 €18 069 €---
2421 462 €2 618 €571 €18 845 €---
2521 892 €2 251 €203 €19 641 €---
TOTAL435 950 €233 543 €92 130 €202 407 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 858 €-6 420 €+9 278 €
2+2 858 €0 €+2 858 €
3+2 858 €0 €+2 858 €
4+2 858 €0 €+2 858 €
5+2 858 €0 €+2 858 €
6+2 858 €0 €+2 858 €
7+2 858 €0 €+2 858 €
8+2 858 €0 €+2 858 €
9+2 858 €0 €+2 858 €
10+2 858 €+1 282 €+1 576 €
11+2 858 €+3 047 €-189 €
12+2 858 €+3 218 €-360 €
13+2 858 €+3 394 €-536 €
14+2 858 €+3 574 €-716 €
15+2 858 €+3 759 €-901 €
16+2 858 €+3 948 €-1 090 €
17+2 858 €+4 143 €-1 285 €
18+2 858 €+4 342 €-1 484 €
19+2 858 €+4 547 €-1 689 €
20+2 858 €+4 757 €-1 899 €
21+2 858 €+4 973 €-2 115 €
22+2 858 €+5 194 €-2 336 €
23+2 858 €+5 421 €-2 563 €
24+2 858 €+5 653 €-2 795 €
25+2 858 €+5 892 €-3 034 €
Total+71 450 €+60 722 €+10 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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