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Maison 4 pièces 72 m²

VilleChémeré-le-Roi (53)
Surface72m²
Coût Total102 690€
Loyer Annuel5 328€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 500 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 715,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 72 m²

EN EXCLUSIVITÉ à CHEMERE LE ROI proche de MESLAY DU MAINE, Pour investisseur, Maison d'environ 72m² habitables , comprenant: salon/séjour, cuisine, 2 chambres, 1 sde, 2 wc, jardin non attenant, cour et petite dépendance, garage. Le tout sur une parcelle de 154m². DPE F GES F. Locataire en place loyer 381€/mois. PRIX honoraires inclus : 51 500€ (11,96% d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur) Prix hors honoraires agence : 46 000 € (Ref: 492LA) contact : [Coordonnées masquées]

Surface : 72 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/09/2026

Consommation énergie primaire : 312 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 308 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 960 € et 4 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Chémeré-le-Roi
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53340
Coordonnées : 47.978085, -0.443970
Total : 102 690€
Prix d'acquisition : 51 500€
Travaux : 47 070€
Valeur du bien : 98 570€
Frais de notaire : 4 120€
Coût estimé : 4 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 6.17€/m²/mois
Fourchette : 4.83€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 444€/mois
Loyer annuel estimé : 5328€/an
Fourchette totale : 348€ - 567€/mois
Fourchette annuelle : 4172€ - 6804€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :518,29 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :37 317 €
Prix d'achat :51 500 €
Décote à l'achat :+14 183€ (+38.0%)
Marge achat-revente :-65 373€ (-175.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 069,90€
Coût de l'assurance :8 985,38€
Taxe foncière : 532,77€/an
Soit par mois : 44,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 443,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols vieillissants nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 070 €(654 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 320€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 60€/m² = 4320€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3750€ = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chémeré-le-Roi (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 770€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 328 €/an
Calcul : 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 690 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 533 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 358 €
Revenus locatifs : +5 328 €
Charges déductibles : -51 358 €
Résultat foncier Année 1 : -46 031 €(Déficit de 46 031 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 631 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 288 €/an
Revenus locatifs : +5 328 €
Charges déductibles : -4 288 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 039 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24630.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 475 €(65% de 51 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 217 €/an
Calcul : 33 475 € × 3,636% = 1 217 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 328 €51 362 €3 399 €-46 034 €21 400 €24 634 €24 634 €
25 434 €4 201 €3 308 €1 234 €--23 400 €
35 543 €4 107 €3 215 €1 436 €--21 964 €
45 654 €4 010 €3 117 €1 644 €--20 320 €
55 767 €3 909 €3 017 €1 858 €--18 462 €
65 882 €3 805 €2 913 €2 077 €--16 385 €
76 000 €3 698 €2 806 €2 302 €--14 083 €
86 120 €3 587 €2 695 €2 533 €--11 550 €
96 242 €3 472 €2 580 €2 770 €--8 780 €
106 367 €3 353 €2 461 €3 014 €--5 766 €
116 494 €3 230 €2 338 €3 264 €--2 502 €
126 624 €3 103 €2 211 €3 521 €---
136 757 €2 972 €2 080 €3 785 €---
146 892 €2 836 €1 944 €4 056 €---
157 030 €2 696 €1 804 €4 334 €---
167 170 €2 551 €1 659 €4 620 €---
177 314 €2 401 €1 509 €4 913 €---
187 460 €2 246 €1 353 €5 214 €---
197 609 €2 085 €1 193 €5 524 €---
207 761 €1 919 €1 027 €5 842 €---
217 917 €1 748 €855 €6 169 €---
228 075 €1 570 €678 €6 505 €---
238 236 €1 387 €495 €6 850 €---
248 401 €1 197 €305 €7 204 €---
258 569 €1 001 €109 €7 568 €---
TOTAL170 647 €118 444 €49 070 €52 203 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 203 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 119 €-6 420 €+7 539 €
2+1 119 €0 €+1 119 €
3+1 119 €0 €+1 119 €
4+1 119 €0 €+1 119 €
5+1 119 €0 €+1 119 €
6+1 119 €0 €+1 119 €
7+1 119 €0 €+1 119 €
8+1 119 €0 €+1 119 €
9+1 119 €0 €+1 119 €
10+1 119 €0 €+1 119 €
11+1 119 €0 €+1 119 €
12+1 119 €+1 056 €+63 €
13+1 119 €+1 135 €-16 €
14+1 119 €+1 217 €-98 €
15+1 119 €+1 300 €-181 €
16+1 119 €+1 386 €-267 €
17+1 119 €+1 474 €-355 €
18+1 119 €+1 564 €-445 €
19+1 119 €+1 657 €-538 €
20+1 119 €+1 753 €-634 €
21+1 119 €+1 851 €-732 €
22+1 119 €+1 951 €-832 €
23+1 119 €+2 055 €-936 €
24+1 119 €+2 161 €-1 042 €
25+1 119 €+2 270 €-1 151 €
Total+27 975 €+16 411 €+11 564 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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