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À vendre – Duplex 4/5 pièces – 120 m² – Sarcelles / Saint-Brice – À 900 m de la gare (Ligne H)

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface120
Coût Total256 376
Loyer Annuel23 414
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+413
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 207 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 725 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Duplex 4/5 pièces – 120 m² – Sarcelles / Saint-Brice – À 900 m de la gare (Ligne H) - Découvrez ce superbe appartement en duplex de 120 m² situé au 4ᵉ étage d’une résidence calme, sans vis-à-vis, à seulement 900 mètres de la gare de Sarcelles–Saint-Brice (ligne H), permettant un accès rapide à Paris.

Les atouts du bien :

Beaux volumes et luminosité généreuse

Magnifique pièce de vie avec belle hauteur sous plafond, ouverte sur une cuisine conviviale

Belle mezzanine surplombant le salon, idéale comme espace bureau ou détente

3 chambres, dont une située à l’étage du duplex

Salle de bains + rangements

À proximité immédiate du centre commercial My Place, des commerces du village, écoles et commodités.

Le bien est vendu avec un box en sous-sol d’environ 20 m², parfait pour un stationnement sécurisé et un important espace de stockage.

Environnement calme – Gare accessible à pied – Aucun vis-à-vis. Un bien rare sur le secteur, à visiter sans tarder !

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.988010, 2.368680
Total : 256 376
Prix d'acquisition : 207 000
Travaux : 32 816
Valeur du bien : 239 816
Frais de notaire : 16 560
Coût estimé : 16 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1951€/mois
Loyer annuel estimé : 23414€/an
Fourchette totale : 1425€ - 2671€/mois
Fourchette annuelle : 17105€ - 32049€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 12.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 376
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 265,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :76,91€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 342,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 326,05
Coût de l'assurance :23 073,84
Taxe foncière : 2 341,38€/an
Soit par mois : 195,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 951,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 537,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :413,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 816(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:14 400
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 240
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 296
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 216€
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 80€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Sarcelles). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont ajustés selon les prix du marché local.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 414 €/an
Calcul : 1 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 376 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 923 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 341 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 816
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 610
Revenus locatifs : +23 414
Charges déductibles : -44 610
Résultat foncier Année 1 : -21 196(Déficit de 21 196 €)
Imputable sur revenu global : 21 196
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 794 €/an
Revenus locatifs : +23 414
Charges déductibles : -11 794
Résultat foncier Années 2+ : 11 620 €/an
Prix d'achat du bien : 207 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 134 550(65% de 207 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 893 €/an
Calcul : 134 550 € × 3,636% = 4 893
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 41444 6188 538-21 20421 204 €--
223 88211 5758 31012 308---
324 36011 3398 07513 021---
424 84711 0967 83113 751---
525 34410 8447 58014 500---
625 85110 5837 31915 267---
726 36810 3147 05016 054---
826 89510 0366 77116 860---
927 4339 7486 48317 685---
1027 9829 4506 18518 532---
1128 5419 1415 87719 400---
1229 1128 8235 55820 289---
1329 6948 4935 22921 201---
1430 2888 1524 88822 136---
1530 8947 8004 53623 094---
1631 5127 4354 17124 077---
1732 1427 0583 79425 084---
1832 7856 6683 40426 117---
1933 4416 2653 00127 176---
2034 1105 8482 58328 262---
2134 7925 4162 15229 375---
2235 4884 9701 70630 517---
2336 1974 5091 24431 689---
2436 9214 03276732 890---
2537 6603 53827434 122---
TOTAL749 952237 750123 326512 20121 204Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 361
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 512 201
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 917-6 361+11 278
2+4 917+3 692+1 225
3+4 917+3 906+1 011
4+4 917+4 125+792
5+4 917+4 350+567
6+4 917+4 580+337
7+4 917+4 816+101
8+4 917+5 058-141
9+4 917+5 306-389
10+4 917+5 560-643
11+4 917+5 820-903
12+4 917+6 087-1 170
13+4 917+6 360-1 443
14+4 917+6 641-1 724
15+4 917+6 928-2 011
16+4 917+7 223-2 306
17+4 917+7 525-2 608
18+4 917+7 835-2 918
19+4 917+8 153-3 236
20+4 917+8 479-3 562
21+4 917+8 813-3 896
22+4 917+9 155-4 238
23+4 917+9 507-4 590
24+4 917+9 867-4 950
25+4 917+10 237-5 320
Total+122 925+153 660+-30 735
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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