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Maison à vendre

VilleJanaillat (23)
Surface520m²
Coût Total531 099€
Loyer Annuel40 575€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+294€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 458 055 €
Surface : 520 m²
Prix au m² : 880,88 €/m²
Chambres : 12
Pièces : 16
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété familiale, composée d'une belle longère en pierre de 180 m2 et de deux maisons de chacune 170 m². 12 chambres au total, 5 salles d'eau, des grandes pièces de vie lumineuses. 2 terrasses couvertes, 2 piscines chauffées. Grand terrain avec une belle vue dégagée.

Ville : Janaillat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23250
Coordonnées : 46.058110, 1.753760
Total : 531 099€
Prix d'acquisition : 458 055€
Travaux : 36 400€
Valeur du bien : 494 455€
Frais de notaire : 36 644€
Coût estimé : 36 644€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 520m²
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 3381€/mois
Loyer annuel estimé : 40575€/an
Fourchette totale : 2677€ - 4271€/mois
Fourchette annuelle : 32122€ - 51252€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :701,22 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :364 634 €
Prix d'achat :458 055 €
Décote à l'achat :+93 421€ (+25.6%)
Marge achat-revente :-166 465€ (-45.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :531 099€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 593,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :154,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 748,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :247 024,86€
Coût de l'assurance :46 471,16€
Taxe foncière : 4 057,47€/an
Soit par mois : 338,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 381,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 086,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :294,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 520 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 520 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 65 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 - Nécessite mise aux normes et amélioration de l'état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 - Nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres
Raison: État 3/5 - Mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 400 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:36 400€
    Isolation des combles perdus: 520 m² × 70€/m² = 36400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 381 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 575 €/an
Calcul : 3 381 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 142 €/an
Base de calcul : Emprunt de 531 099 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 859 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 057 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 458 €
Revenus locatifs : +40 575 €
Charges déductibles : -59 458 €
Résultat foncier Année 1 : -18 884 €(Déficit de 18 884 €)
Imputable sur revenu global : 18 884 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 058 €/an
Revenus locatifs : +40 575 €
Charges déductibles : -23 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 516 €/an
Prix d'achat du bien : 458 055 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 297 736 €(65% de 458 055 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 827 €/an
Calcul : 297 736 € × 3,636% = 10 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 575 €59 475 €17 159 €-18 900 €18 900 €--
241 386 €22 612 €16 695 €18 775 €---
342 214 €22 133 €16 216 €20 081 €---
443 058 €21 638 €15 721 €21 421 €---
543 919 €21 126 €15 210 €22 793 €---
644 798 €20 598 €14 682 €24 200 €---
745 694 €20 052 €14 136 €25 641 €---
846 608 €19 488 €13 572 €27 119 €---
947 540 €18 906 €12 989 €28 634 €---
1048 491 €18 304 €12 387 €30 187 €---
1149 460 €17 682 €11 765 €31 779 €---
1250 450 €17 039 €11 123 €33 411 €---
1351 459 €16 375 €10 459 €35 083 €---
1452 488 €15 689 €9 773 €36 799 €---
1553 537 €14 980 €9 064 €38 557 €---
1654 608 €14 248 €8 332 €40 360 €---
1755 700 €13 491 €7 575 €42 209 €---
1856 814 €12 710 €6 793 €44 105 €---
1957 951 €11 902 €5 986 €46 049 €---
2059 110 €11 067 €5 151 €48 042 €---
2160 292 €10 205 €4 289 €50 087 €---
2261 498 €9 314 €3 398 €52 183 €---
2362 728 €8 394 €2 478 €54 334 €---
2463 982 €7 443 €1 527 €56 539 €---
2565 262 €6 461 €544 €58 801 €---
TOTAL1 299 620 €431 333 €247 025 €868 287 €18 900 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 670 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 868 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 575 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 521 €-5 670 €+14 191 €
2+8 521 €+5 632 €+2 889 €
3+8 521 €+6 024 €+2 497 €
4+8 521 €+6 426 €+2 095 €
5+8 521 €+6 838 €+1 683 €
6+8 521 €+7 260 €+1 261 €
7+8 521 €+7 692 €+829 €
8+8 521 €+8 136 €+385 €
9+8 521 €+8 590 €-69 €
10+8 521 €+9 056 €-535 €
11+8 521 €+9 534 €-1 013 €
12+8 521 €+10 023 €-1 502 €
13+8 521 €+10 525 €-2 004 €
14+8 521 €+11 040 €-2 519 €
15+8 521 €+11 567 €-3 046 €
16+8 521 €+12 108 €-3 587 €
17+8 521 €+12 663 €-4 142 €
18+8 521 €+13 231 €-4 710 €
19+8 521 €+13 815 €-5 294 €
20+8 521 €+14 413 €-5 892 €
21+8 521 €+15 026 €-6 505 €
22+8 521 €+15 655 €-7 134 €
23+8 521 €+16 300 €-7 779 €
24+8 521 €+16 962 €-8 441 €
25+8 521 €+17 640 €-9 119 €
Total+213 025 €+260 486 €+-47 461 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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