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Appartement 3 pièces 90 m²

VilleFerté-Macé (61)
Surface90m²
Coût Total132 560€
Loyer Annuel9 243€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LA FERTE MACE

L'agence NPS vous propose à la vente cet appartement situé sur le secteur de La Ferté-Macé.

Situé au 2eme étage d'une résidence, cet appartement en bon état se compose d'une entrée desservant une cuisine, un salon-séjour, deux chambres ainsi qu'une salle de bains.

D'une surface habitable d'environ 90 m², ce bien offre un total de 3 pièces et constitue une belle opportunité pour un premier achat ou un investissement.

À visiter rapidement ! Prix : 99 000 Euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 2170 Euros et 2970 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 1052 Date de réalisation du diagnostic : 21/05/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 170 € et 2 970 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.590492, -0.358454
Total : 132 560€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 25 640€
Valeur du bien : 124 640€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9243€/an
Fourchette totale : 594€ - 999€/mois
Fourchette annuelle : 7128€ - 11987€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :640,93 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 684 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+41 316€ (+71.6%)
Marge achat-revente :-74 876€ (-129.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,77€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 701,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 101,67€
Coût de l'assurance :11 930,40€
Taxe foncière : 924,34€/an
Soit par mois : 77,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 640 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10800€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€ = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€ = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€ = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 243 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 560 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 597 €
Revenus locatifs : +9 243 €
Charges déductibles : -31 597 €
Résultat foncier Année 1 : -22 353 €(Déficit de 22 353 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 953 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 957 €/an
Revenus locatifs : +9 243 €
Charges déductibles : -5 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 287 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 953.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 243 €31 601 €4 559 €-22 358 €21 400 €958 €958 €
29 428 €5 841 €4 440 €3 587 €---
39 617 €5 717 €4 316 €3 900 €---
49 809 €5 589 €4 187 €4 220 €---
510 005 €5 456 €4 054 €4 549 €---
610 205 €5 318 €3 917 €4 887 €---
710 410 €5 176 €3 774 €5 234 €---
810 618 €5 028 €3 627 €5 590 €---
910 830 €4 875 €3 474 €5 955 €---
1011 047 €4 717 €3 316 €6 329 €---
1111 268 €4 554 €3 152 €6 714 €---
1211 493 €4 384 €2 982 €7 109 €---
1311 723 €4 209 €2 807 €7 514 €---
1411 957 €4 027 €2 625 €7 931 €---
1512 196 €3 839 €2 437 €8 358 €---
1612 440 €3 644 €2 242 €8 797 €---
1712 689 €3 442 €2 041 €9 247 €---
1812 943 €3 233 €1 832 €9 710 €---
1913 202 €3 017 €1 615 €10 185 €---
2013 466 €2 793 €1 392 €10 673 €---
2113 735 €2 561 €1 160 €11 174 €---
2214 010 €2 321 €920 €11 689 €---
2314 290 €2 073 €671 €12 217 €---
2414 576 €1 816 €414 €12 760 €---
2514 867 €1 549 €148 €13 318 €---
TOTAL296 069 €126 781 €66 102 €169 289 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 289 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 941 €-6 420 €+8 361 €
2+1 941 €+789 €+1 152 €
3+1 941 €+1 170 €+771 €
4+1 941 €+1 266 €+675 €
5+1 941 €+1 365 €+576 €
6+1 941 €+1 466 €+475 €
7+1 941 €+1 570 €+371 €
8+1 941 €+1 677 €+264 €
9+1 941 €+1 786 €+155 €
10+1 941 €+1 899 €+42 €
11+1 941 €+2 014 €-73 €
12+1 941 €+2 133 €-192 €
13+1 941 €+2 254 €-313 €
14+1 941 €+2 379 €-438 €
15+1 941 €+2 507 €-566 €
16+1 941 €+2 639 €-698 €
17+1 941 €+2 774 €-833 €
18+1 941 €+2 913 €-972 €
19+1 941 €+3 055 €-1 114 €
20+1 941 €+3 202 €-1 261 €
21+1 941 €+3 352 €-1 411 €
22+1 941 €+3 507 €-1 566 €
23+1 941 €+3 665 €-1 724 €
24+1 941 €+3 828 €-1 887 €
25+1 941 €+3 995 €-2 054 €
Total+48 525 €+50 787 €+-2 262 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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