Achat : Appartement Domont (95330)

Bien expiré

VilleDomont (95)

Surface128m²

Coût Total306 140€

Loyer Annuel32 314€

Rentabilité10.56%

Cashflow/mois+802€

Prix : 228 000 €

Surface : 128 m²

Prix au m² : 1 781,25 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 128 m²

Iad France - Brice Benoist vous propose: Situé dans le haut de Domont, immeuble (128m² au sol / 102m² habitable) divisé en 2 logements:AU Rdc : un 2 pièces comprenant : séjour, cuisine ouverte, 1 chambre avec placard, salle d'eau wc.AU 1Er : un 5 pièces en duplex comprenant : séjour, cuisine, 4 chambres, salle de bain wc. Travaux de rénovation à prévoir sur les deux appartements.Honoraires d'agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe Energie F indice 353 et classe Climat C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Brice Benoist mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la Sas France immatriculé au Rsac de Pontoise sous le numéro , titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France Sas.

Ville : Domont

Département : Val-d'Oise

Région : Île-de-France

Code postal : 95330

Coordonnées : 49.027170, 2.326960

Total : 306 140€

Prix d'acquisition : 228 000€

Travaux : 59 900€

Valeur du bien : 287 900€

Frais de notaire : 18 240€

Coût estimé : 18 240€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 128m²

Loyer prédit : 21.04€/m²/mois

Fourchette : 18.17€ - 24.35€/m²/mois

Loyer total estimé : 2693€/mois

Loyer annuel estimé : 32314€/an

Fourchette totale : 2326€ - 3117€/mois

Fourchette annuelle : 27914€ - 37407€/an

Rentabilité brute :10.56%

Fourchette de rentabilité :9.12% - 12.22%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 875 €/m²

Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :368 000 €

Prix d'achat :228 000 €

Décote à l'achat :-140 000€ (-38.0%)

Marge achat-revente :61 860€ (16.8%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :306 140€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 532,61€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.50%

Assurance emprunteur :89,29€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 621,90€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 642,70€

Coût de l'assurance :26 787,25€

Taxe foncière : 3 231,39€/an

Soit par mois : 269,28€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 692,82€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 891,18€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :801,64€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 128 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 système

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation des murs, éclairage et revêtement de sol dans le salon

Quantité: 15 m²

Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et éclairage insuffisant

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde

Hall d'entréeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et petits travaux de finition dans le hall d'entrée

Quantité: 10 m²

Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900 €(468 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Menuiseries:10 400€
Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
Cuisine:15 000€
Cuisine complète: 1 cuisine (12 m²) × 1250€ = 15000€ (incluant fourniture, électroménager et main d'œuvre)
Salon:3 000€
Rénovation salon: 15 m² × 200€ = 3000€ (incluant revêtement de sol, peinture et main d'œuvre)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
Chambres:2 400€
Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 200€ = 2400€ (incluant revêtement de sol, peinture et main d'œuvre)
Hall d'entrée:600€
Rafraîchissement hall d'entrée: 10 m² × 60€ = 600€ (incluant peinture et main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Domont (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 693 €/mois

Revenus locatifs annuels : 32 314 €/an

Calcul : 2 693 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 581 €/an

Base de calcul : Emprunt de 306 140 € à 3.50% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 071 €/an

Calcul : 89 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 3 231 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 783 €

Revenus locatifs : +32 314 €

Charges déductibles : -74 783 €

Résultat foncier Année 1 : -42 470 €(Déficit de 42 470 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 21 070 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 883 €/an

Revenus locatifs : +32 314 €

Charges déductibles : -14 883 €

Résultat foncier Années 2+ : 17 430 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21069.58 € reporté.

Prix d'achat du bien : 228 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 148 200 €(65% de 228 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 5 389 €/an

Calcul : 148 200 € × 3,636% = 5 389 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	32 314 €	74 793 €	10 591 €	-42 480 €	21 400 €	21 080 €	21 080 €
2	32 960 €	14 616 €	10 313 €	18 344 €	-	-	2 735 €
3	33 619 €	14 329 €	10 026 €	19 291 €	-	-	-
4	34 292 €	14 031 €	9 728 €	20 261 €	-	-	-
5	34 978 €	13 723 €	9 420 €	21 255 €	-	-	-
6	35 677 €	13 404 €	9 101 €	22 273 €	-	-	-
7	36 391 €	13 074 €	8 771 €	23 317 €	-	-	-
8	37 118 €	12 731 €	8 428 €	24 387 €	-	-	-
9	37 861 €	12 377 €	8 074 €	25 484 €	-	-	-
10	38 618 €	12 010 €	7 707 €	26 608 €	-	-	-
11	39 390 €	11 630 €	7 327 €	27 760 €	-	-	-
12	40 178 €	11 237 €	6 934 €	28 942 €	-	-	-
13	40 982 €	10 829 €	6 526 €	30 153 €	-	-	-
14	41 801 €	10 407 €	6 104 €	31 394 €	-	-	-
15	42 637 €	9 970 €	5 667 €	32 667 €	-	-	-
16	43 490 €	9 517 €	5 215 €	33 973 €	-	-	-
17	44 360 €	9 049 €	4 746 €	35 311 €	-	-	-
18	45 247 €	8 563 €	4 261 €	36 684 €	-	-	-
19	46 152 €	8 061 €	3 758 €	38 091 €	-	-	-
20	47 075 €	7 540 €	3 237 €	39 535 €	-	-	-
21	48 017 €	7 001 €	2 699 €	41 015 €	-	-	-
22	48 977 €	6 443 €	2 140 €	42 534 €	-	-	-
23	49 957 €	5 865 €	1 562 €	44 091 €	-	-	-
24	50 956 €	5 267 €	964 €	45 689 €	-	-	-
25	51 975 €	4 647 €	344 €	47 328 €	-	-	-
TOTAL	1 035 023 €	321 115 €	153 643 €	713 908 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 713 908 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 314 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +6 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+6 786 €	-6 420 €	+13 206 €
2	+6 786 €	0 €	+6 786 €
3	+6 786 €	+4 967 €	+1 819 €
4	+6 786 €	+6 078 €	+708 €
5	+6 786 €	+6 376 €	+410 €
6	+6 786 €	+6 682 €	+104 €
7	+6 786 €	+6 995 €	-209 €
8	+6 786 €	+7 316 €	-530 €
9	+6 786 €	+7 645 €	-859 €
10	+6 786 €	+7 982 €	-1 196 €
11	+6 786 €	+8 328 €	-1 542 €
12	+6 786 €	+8 683 €	-1 897 €
13	+6 786 €	+9 046 €	-2 260 €
14	+6 786 €	+9 418 €	-2 632 €
15	+6 786 €	+9 800 €	-3 014 €
16	+6 786 €	+10 192 €	-3 406 €
17	+6 786 €	+10 593 €	-3 807 €
18	+6 786 €	+11 005 €	-4 219 €
19	+6 786 €	+11 427 €	-4 641 €
20	+6 786 €	+11 860 €	-5 074 €
21	+6 786 €	+12 305 €	-5 519 €
22	+6 786 €	+12 760 €	-5 974 €
23	+6 786 €	+13 227 €	-6 441 €
24	+6 786 €	+13 707 €	-6 921 €
25	+6 786 €	+14 198 €	-7 412 €
Total	+169 650 €	+214 172 €	+-44 522 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat : Appartement Domont (95330)

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour