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Maison renové

VilleAngoulême (16)
Surface226m²
Coût Total278 060€
Loyer Annuel24 374€
Rentabilité8.77%
Cashflow/mois+320€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 237 000 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 1 048,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 226 m², 8 pièces, 6 chambres, 2 salles de bain, Cheminée, Digicode, Cuisine séparée, Salon, 1 garage, 1 place de parking, Cuisine séparée

Maison renové Maison entièrement rénove proches toutes commodités, comprenant 6 chambres, 2 salle d'eau, 2 cuisine, une bel espace séjour, véranda donnant sur jardin.

3 garages et un carport, piscine hors sol, spa.

Maison idéal pour accueillir une famille recomposé ou profession libéral.

Ideal egalement pour un investisseur car possibilité de faire 2 logements indépendant.

A venir découvrir ... Honoraires à la charge du vendeur - Emilie DE FREITAS DESVARS - Agent commercial - EI - RSAC Angoulême 843 516 139 - A& 38 M IMMOBILIER - Non-détention de fonds - SIRET ANGOULEME - CPI CPI - Mediateur Medimmoconso

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.651504, 0.131478
Total : 278 060€
Prix d'acquisition : 237 000€
Travaux : 22 100€
Valeur du bien : 259 100€
Frais de notaire : 18 960€
Coût estimé : 18 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 2031€/mois
Loyer annuel estimé : 24374€/an
Fourchette totale : 1611€ - 2561€/mois
Fourchette annuelle : 19335€ - 30727€/an
Rentabilité brute :8.77%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 517,11 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :342 866 €
Prix d'achat :237 000 €
Décote à l'achat :-105 866€ (-30.9%)
Marge achat-revente :64 806€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 396,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :111,22€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 507,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 893,52€
Coût de l'assurance :33 367,20€
Taxe foncière : 2 437,45€/an
Soit par mois : 203,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 031,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 710,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :320,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 100 €(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 72 m² × 100€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:1 500€
    Peinture cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Autres pièces:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 374 €/an
Calcul : 2 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 335 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 565 €
Revenus locatifs : +24 374 €
Charges déductibles : -35 565 €
Résultat foncier Année 1 : -11 191 €(Déficit de 11 191 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 491 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 465 €/an
Revenus locatifs : +24 374 €
Charges déductibles : -13 465 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 909 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 490.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 237 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 050 €(65% de 237 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 602 €/an
Calcul : 154 050 € × 3,636% = 5 602 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 374 €35 574 €9 702 €-11 200 €10 700 €500 €500 €
224 862 €13 221 €9 449 €11 641 €---
325 359 €12 959 €9 187 €12 400 €---
425 866 €12 687 €8 915 €13 179 €---
526 384 €12 406 €8 634 €13 978 €---
626 911 €12 114 €8 342 €14 797 €---
727 450 €11 812 €8 040 €15 637 €---
827 999 €11 500 €7 727 €16 499 €---
928 559 €11 176 €7 404 €17 383 €---
1029 130 €10 840 €7 068 €18 290 €---
1129 712 €10 492 €6 720 €19 220 €---
1230 307 €10 132 €6 360 €20 174 €---
1330 913 €9 759 €5 987 €21 154 €---
1431 531 €9 373 €5 601 €22 158 €---
1532 162 €8 972 €5 200 €23 189 €---
1632 805 €8 558 €4 786 €24 247 €---
1733 461 €8 128 €4 356 €25 333 €---
1834 130 €7 683 €3 911 €26 447 €---
1934 813 €7 222 €3 450 €27 590 €---
2035 509 €6 745 €2 973 €28 764 €---
2136 219 €6 250 €2 478 €29 969 €---
2236 944 €5 738 €1 966 €31 205 €---
2337 682 €5 207 €1 435 €32 475 €---
2438 436 €4 658 €886 €33 778 €---
2539 205 €4 088 €316 €35 117 €---
TOTAL780 722 €257 297 €140 894 €523 425 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 523 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 119 €-3 210 €+8 329 €
2+5 119 €+3 342 €+1 777 €
3+5 119 €+3 720 €+1 399 €
4+5 119 €+3 954 €+1 165 €
5+5 119 €+4 193 €+926 €
6+5 119 €+4 439 €+680 €
7+5 119 €+4 691 €+428 €
8+5 119 €+4 950 €+169 €
9+5 119 €+5 215 €-96 €
10+5 119 €+5 487 €-368 €
11+5 119 €+5 766 €-647 €
12+5 119 €+6 052 €-933 €
13+5 119 €+6 346 €-1 227 €
14+5 119 €+6 647 €-1 528 €
15+5 119 €+6 957 €-1 838 €
16+5 119 €+7 274 €-2 155 €
17+5 119 €+7 600 €-2 481 €
18+5 119 €+7 934 €-2 815 €
19+5 119 €+8 277 €-3 158 €
20+5 119 €+8 629 €-3 510 €
21+5 119 €+8 991 €-3 872 €
22+5 119 €+9 362 €-4 243 €
23+5 119 €+9 743 €-4 624 €
24+5 119 €+10 134 €-5 015 €
25+5 119 €+10 535 €-5 416 €
Total+127 975 €+157 028 €+-29 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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