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Appartement Avon (77) 2 chambres proche des écoles, des commerces et en bordure de forêt

VilleAvon (77)
Surface61
Coût Total156 780
Loyer Annuel10 593
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-272
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 106,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Lumineux appartement situé en rez de jardin, deux chambres dont 1 avec placard/penderie Tous les ouvrants sont récents et à double vitrage avec volets roulants électriques Situé dans une résidence placée proche du centre ville mais à l'écart des nuisances Cet appartement est vendu avec 1 place de stationnement pour véhicules et une cave

Tous les commerces et écoles sont à proximité Encore un avantage, la gare SNCF pour Paris gare de Lyon est proche et l'autoroute A6 pour Paris ou Lyon à quelqes minutes Prenez rapidement contact pour le visiter et envisager de l'habiter ou de le mettre en location Nombre de lots de la copropriété: 10, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) (Eau chaude et froide, chauffage et entretien ) : 2932€ soit 244€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Contactez Alain BESNARD Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°379 241 128 Greffe de MELUN) 06 67 30 11 58 (réf. 601215 ) - http://assets.digitregroup.io/optimhome/optimhome_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Avon
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77210
Coordonnées : 48.410843, 2.734946
Total : 156 780
Prix d'acquisition : 128 500
Travaux : 18 000
Valeur du bien : 146 500
Frais de notaire : 10 280
Coût estimé : 10 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61
Loyer prédit : 14.47€/m²/mois
Fourchette : 11.71€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10593€/an
Fourchette totale : 714€ - 1091€/mois
Fourchette annuelle : 8571€ - 13092€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 123,61 €/m²
Basé sur :200 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 540
Prix d'achat :128 500
Décote à l'achat :-1 040 (-0.8%)
Marge achat-revente :-27 240€ (-21.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 168,34
Coût de l'assurance :13 718,25
Taxe foncière : 1 059,32€/an
Soit par mois : 88,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 244,00€/mois
Soit par an : 2 928,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 882,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-271,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture à rafraîchir dans une chambre
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un entretien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 2250€/m² = 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 593 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 780 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 059 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 928 €/an
Calcul : 244 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 799
Revenus locatifs : +10 593
Charges déductibles : -27 799
Résultat foncier Année 1 : -17 206(Déficit de 17 206 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 506
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 799 €/an
Revenus locatifs : +10 593
Charges déductibles : -9 799
Résultat foncier Années 2+ : 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6505.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 525(65% de 128 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 037 €/an
Calcul : 83 525 € × 3,636% = 3 037
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 59327 8045 268-17 21110 700 €6 511 €6 511 €
210 8059 6645 1281 141--5 369 €
311 0219 5194 9831 502--3 868 €
411 2429 3704 8341 872--1 995 €
511 4669 2154 6792 252---
611 6969 0544 5182 641---
711 9308 8894 3533 041---
812 1688 7174 1813 451---
912 4128 5404 0043 872---
1012 6608 3563 8204 304---
1112 9138 1663 6304 747---
1213 1717 9703 4345 201---
1313 4357 7673 2315 668---
1413 7037 5573 0216 147---
1513 9787 3392 8036 638---
1614 2577 1142 5787 143---
1714 5426 8812 3457 661---
1814 8336 6412 1058 192---
1915 1306 3921 8558 738---
2015 4326 1341 5989 299---
2115 7415 8671 3319 874---
2216 0565 5911 05510 464---
2316 3775 30677011 071---
2416 7045 01147511 694---
2517 0394 70516912 333---
TOTAL339 305207 57076 168131 73510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 735
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 225-3 210+5 435
2+2 2250+2 225
3+2 2250+2 225
4+2 2250+2 225
5+2 225+77+2 148
6+2 225+792+1 433
7+2 225+912+1 313
8+2 225+1 035+1 190
9+2 225+1 162+1 063
10+2 225+1 291+934
11+2 225+1 424+801
12+2 225+1 560+665
13+2 225+1 700+525
14+2 225+1 844+381
15+2 225+1 992+233
16+2 225+2 143+82
17+2 225+2 298-73
18+2 225+2 458-233
19+2 225+2 621-396
20+2 225+2 790-565
21+2 225+2 962-737
22+2 225+3 139-914
23+2 225+3 321-1 096
24+2 225+3 508-1 283
25+2 225+3 700-1 475
Total+55 625+39 520+16 105
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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